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Le Casse du siècle d’Adam McKay

La crise économique mondiale de 2008, préparée par la spéculation américaine sur les prêts immobiliers irremboursables de 2007, est racontée de façon à la fois pédagogique et déjantée, à l’américaine. C’est instructif et biaisé, comme toujours dans les films yankees à la gloire des yankees. Déjà les attentats de 2001 avaient rendu paranoïaques les Etasuniens, en 2007 ils sont carrément devenus incontrôlables et, avec Trump, ils ne se sentent plus, trop contents d’eux et xénophobes. De bonnes raisons pour prendre de la distance avec ce peuple infantile et vaniteux, d’un égoïsme forcené, qui ne comprend que la loi du plus fort. J’ai longtemps travaillé avec des Américains, et longtemps sur la bourse en tant que gérant, analyste et stratège ; je les connais bien. Ce qu’ils sont devenus depuis vingt ans m’écœure. Ce film est une pierre noire supplémentaire à leur tombeau. Il est tiré du livre paru en 2010 d’un des leurs, Michael Lewis, The Big Short : Inside the Doomsday Machine (Le grand pari à la baisse : dans la machine à Jugement dernier).

Il tourne autour de quatre personnages qui, par esprit de contradiction et par tempérament pionnier, osent aller contre les conventions de leur milieu d’affaires et contre les valeurs établies. Le premier, dès 2005, est le docteur Michael Burry (Christian Bale), un gestionnaire de fonds spéculatif qui tient au titre de « docteur ». Outre qu’il l’a brillamment obtenu comme neurologue et que, comme le dieu Odin, il ne voit que d’un œil, il l’oppose à sa propre apparence « californienne » : pieds nus au bureau, voix qui bafouille et air planant du syndrome d’Asperger, tee-shirt bleu uniforme tous les jours. Il se gave à fond de heavy metal et semble ne pas écouter ses interlocuteurs. Mais il découvre que le marché de l’immobilier résidentiel américain est un château de cartes fondé sur des prêts sans garanties consentis à des acheteurs insolvables, souvent immigrés et parfois au chômage.

Le vendeur en salle de marché de la Deutsche Bank de New York Jared Vennett (Ryan Gosling), entend parler de Burry par un banquier qui s’en gausse et trouve qu’il y a au contraire à creuser : si tout le monde pense dans le même sens, faire fortune consiste à prendre le pari inverse – même si cela peut prendre un certain temps : le balancier des excès revient toujours dans l’autre sens.

Le hasard d’un coup de téléphone au mauvais numéro fait réfléchir le gestionnaire de hedge fund Mark Baum (Steve Carell), juif psychotique qui en veut à la terre entière et qui cherchait déjà des incohérences dans le Talmud étant enfant, au grand dam de son rabbin. Il est convaincu par Vennett de la probabilité non négligeable d’un retournement et va sur place observer la situation du marché immobilier subprimes (à risques plus élevés que la norme), celle des bénéficiaires des prêts, la spéculation d’une strip-teaseuse qui a acheté à crédit cinq maisons plus un appartements sans avoir le premier sou, et des courtiers prêteurs qui font du bonus sans se préoccuper de la suite.

Charlie Geller (John Magaro) et Jamie Shipley (Finn Wittrock), jeunes créateurs d’un fonds de placement de mprovince qui est passé de 110 000 à 30 millions de dollars en quelques années découvrent par le bouche à oreille la prise de position baissière des iconoclastes et y croient. Ils ne sont pas assez gros pour avoir accès au ISDA Master Agreement, une autorégulation de l’International Swaps and Derivatives Association visant à canaliser les contrats d’échanges privés en bourse. Ils demandent au trader repenti Ben Rickert (Brad Pitt) de les épauler ; ils ont fait sa connaissance en promenant le chien.

L’opinion générale en 2005-2007 est que l’immobilier reste un placement sûr et que les prêts seront toujours remboursés, même par voie judiciaire et saisie du bien. Sauf que non seulement le risque est grand en cas de retournement économique à cause des taux variables dont les mensualités sont fondées sur la valeur de la maison, mais les prêts à peu près solvables deviennent de plus en plus rares, incitant les courtiers à prêter à n’importe qui et les banques à revendre ces prêts à faible espoir de remboursement (subprimes) aussitôt sans contrôle. Cela par le tour de passe-passe de la titrisation hypothécaire Mortgage Backed Securities (MBS). Dès 2006 la rentabilité s’effrite et le taux de défaut augmente. Les mauvais crédits notés B sont mélangés à d’excellents crédits notés AAA par les agences de notation devenues sociétés de commerce et qui ont donc un intérêt financier à « bien » noter le titre final pour plaire à leur client. Pire, avec deux titres, les banques en créent un troisième qui contient une part de chacun des deux et est vendu comme « synthétique », les Collateralized Debt Obligations (CDO). L’effet de levier des bénéfices est enclenché… mais aussi celui des pertes éventuelles.

En bref, tous les acteurs du marché boursier obligataire américain ont intérêt à voir perdurer le système de spéculation : les emprunteurs ont enfin leur rêve de maison réalisé, les courtiers en prêts s’en mettent plein les poches en bonus, les banques refourguent à leur clientèle de fonds de pension et d’investissement les titres risqués enjolivés d’un joli ruban de notation pour lesquelles les agences touchent une grasse commission, la Fed (banque centrale) ou la SEC (qui surveille la bourse) n’y voient rien d’inquiétant ou d’illégal. Mais l’appât du gain aveugle ceux qu’il veut perdre et la finance comportementale (citée dans le film) montre qu’une suite de gains réguliers ne préjuge jamais du futur. Les moutons de Panurge se précipitent tous d’un même élan à la baille sans réfléchir parce que le premier a sauté.

Nous sommes début 2007 et, dès que les taux variables vont varier à la hausse, le vélo spéculatif va ralentir sa course et précipiter de plus en plus de détenteurs de titres subprimes en pertes. Pour parier contre le marché, tous contractent des Credit Default Swap (CDS), options d’assurance qui montent quand les titres hypothécaires tombent. Au Forum de la Titrisation américaine à Las Vegas (ville du jeu et de la démesure), Baum déjeune avec un administrateur de CDO synthétiques qui avoue la pyramide de paris de plus en plus gros et risqués qui existe sur les prêts subprimes. Le marché atteint déjà vingt fois la taille de l’économie sous-jacente et l’explosion – inévitable – de la bulle risque d’entraîner toute l’économie.

Il faut attendre plusieurs mois, tandis que les clients sont inquiets de perdre les appels de marge tant que les subprimes montent ou restent à niveau, mais le marché finit par retrouver le réel : il s’effondre et le fonds de Michael Burry gagne 2,3 milliards de dollars, soit + 489 %. Mais huit millions de gens perdent leur emploi, six millions sont jetés à la rue après la saisie de leur maison, des retraités sont ruinés, des insolvables saisis, perdant souvent espoir et parfois la vie. Lehman Brothers fait faillite, Bear Stearns et Merrill Lynch sont absorbés par d’autres banques, Citicorp comme Deutsche Bank sont renflouées avec l’argent des contribuables et les activités de banque d’affaires séparées des activités de dépôts par décision du Congrès. Mais un seul banquier (suisse) sera mis en prison, tous les autres s’en tireront sans dommages, certains même entreront au Government Sachs composé en 2009 par Barack Obama… L’Islande, la Grèce, l’Irlande, sont en grave défaut de paiement et il faudra dix ans pour qu’ils réémergent.

Malgré un son mal mixé qui rend tonitruantes les musiques vulgaires du rap et du metal, les sons acculturés de l’Amérique contemporaine qui s’assourdit pour ne rien entendre du vrai, malgré les images parfois hachées, comme subliminales, faites pour zapper la trépidation spéculative et la fièvre du fric, le spectateur va apprécier quelques moments d’ironie assez lourde (le voyant qui n’a qu’un œil, la fille de l’agence de notation aux lunettes très noires qui « n’y voit rien ») et de bons moments de pédagogie, comme ce chef cuisinier qui prend l’exemple du flétan qu’il n’a pas venu à ses clients et qu’il remixe dans un consommé à la carte, donc apprécié comme « nouveauté ». Moins les produits vendus sont clairs et compréhensibles, plus il faut se méfier : aux Etats-Unis, l’arnaque est un sport national et faire du fric le but ultime de l’existence. Les lanceurs d’alerte sur les subprimes ne sont d’ailleurs pas philanthropes : ils ont gagné beaucoup d’argent en pariant à l’envers des cons qui suivent béatement le mouvement et s’en confortent dans les dîners arrosés et les boites à filles. Mais, fortune faite, Michael Burry investit sur une seule matière première : l’eau ; Beckett fait pousser des graines bio dans son potager ; Baum ne se vante plus de niquer les autres et se recentre sur sa famille ; les deux jeunes provinciaux jouissent de leur réputation sans plus spéculer. Aux Etats-Unis, pays brutal, il faut une baffe pour que vienne la sagesse !

Un bon film sur la finance, sur la folie tradeuse et sur la démesure vaniteuse yankee. Et si vous ne vous intéressez pas à la finance, vous avez tort – car elle commande à l’économie et à votre épargne retraite.

DVD Le Casse du siècle (The Big Short), Adam McKay, 2015, avec Christian Bale, Steve Carell, Ryan Gosling, Brad Pitt, Paramount Pictures 2016, 2h05, €6.99 blu-ray €10.98

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Aurons-nous un krach de l’immobilier en France ?

L’immobilier sert à se loger, il dépend en ce cas des moyens que l’on a d’acheter ou de rembourser ses emprunts avec ses revenus réguliers. Mais il sert aussi de placement, pour sa retraite, loger un enfant étudiant ou jeune travailleur, ou pour éviter les placements financiers et le dépôt d’actifs en banque. Il faut donc distinguer les deux approches si l’on veut comprendre le marché immobilier 2011. Si se loger reste toujours crucial, placer est moins urgent. Le marché immobilier devrait donc consolider, sans pour cela qu’un krach se produise en France.

La demande de logement est toujours forte en raison de l’évolution

  • démographique (taux de fécondité soutenu, mariages tardifs, existence prolongée),
  • sociale (plus de familles monoparentales, mutations et déménagements, crainte pour sa retraite)
  • désir d’habiter « la plus belle ville du monde » dans le cas particulier de Paris (les comparaisons en euro du prix au m² restent favorables) ou la province française (pas chère comparée à l’anglaise, l’allemande ou l’italienne du nord).

La demande de placement a explosé à la suite de la crise financière systémique née à l’été 2007 des malversations bancaires : prêts subprimes et produits dérivés devenus invendables. Les banques ont failli craquer et nombre d’entre elles ont été mises sous oxygène par les États. Parmi les investisseurs, un mouvement de panique s’est produit, consistant à diversifier ses banques, à retirer les valeurs en liquide pour les placer en or physique ou en œuvre d’art dans un coffre chez soi, et à sortir des actifs boursiers pour acheter des valeurs réelles (terres, vignobles, parts d’entreprise, immobilier).

Pour se loger, on ne compte pas. Ou plutôt, le rendement locatif n’est pas la mesure qui convient, ce pourquoi quelques-uns parlent de « bulle » alors que l’investissement n’est pas ce qui mène actuellement le marché immobilier en France. Le ratio des revenus et aides sur le prix (ce qu’on appelle le taux d’effort) est premier. La situation a été plutôt favorable depuis 2009 avec la baisse des taux à un niveau historiquement bas, la fiscalité Scellier, prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt, tandis que le revenu net réel continuait tout doucement d’augmenter contrairement à quelques pays voisins, malgré la crise  et avec une faible inflation.

Cette situation change en 2011.

L’inflation revient et les taux d’intérêt bas sont derrière nous, même s’ils ne devraient pas grimper brutalement à horizon prévisible. Certains évoquent une crise de dettes souveraines qui obligerait la BCE à faire monter très vite les taux pour défendre l’euro et conserver son pouvoir anti-inflation. Nous n’en sommes pas là, la situation reste raisonnablement sous contrôle. La restructuration exceptionnelle de la dette d’un pays, ou sa sortie provisoire de l’euro, pourraient être des sas de décompression pas encore utilisés en cas de crise. Quant aux revenus, ils ne vont pas grimper au-delà du minimum en raison d’une croissance en veilleuse, d’un chômage élevé persistant et de mesures fiscales nécessaires pour réduire le déficit d’État.

Côté placement refuge, ceux qui voulaient diversifier leurs actifs l’ont déjà fait. Le marché des actions se maintient, avec des résultats honorables compte-tenu des progrès de productivité et de réduction des coûts. Le marché des obligations n’est pas fier, mais le rendement comparé des loyers immobiliers est obéré de plus en plus par la hausse des taxes, des mises à niveau pour performance énergétique ou sécurité (ascenseurs, détecteurs de fumée, bilan thermique…), du prix des syndics et des impayés dus à la crise.

Certes, la pierre protège de l’inflation, à condition d’entretenir le bien. Le long terme montre que la plus-value est en gros inflation+1%. Mais si l’inflation revient, elle ne s’envole pas, scrutée par tous les économistes, les marchés et les banques centrales. Et lorsque l’inflation est basse, le cycle de l’immobilier est plus sensible aux taux d’emprunt et à la sécurité du placement. Celle-ci va du bien placé facilement vendable à la fiscalité du patrimoine (donc l’ISF, les taxes foncières et d’habitation, les droits de mutation et de succession). Les taux remontent et la fiscalité aussi, ce qui réduit l’intérêt de l’actif immobilier sans toutefois l’abolir.

Alors, krach ou pas ?

Nous ne croyons pas au krach français dans l’immobilier. Les particuliers n’empruntent pas à taux variable comme dans les pays anglo-saxons, mais à taux fixe. Ils ne prennent donc pas un crédit revolving qui leur permet d’extraire du revenu supplémentaire de la hausse de leur bien immobilier, mais remboursent régulièrement à un taux maximum de 30% de leurs revenus annuels. Les banques françaises sont restées traditionnelles à cet égard, ce qui leur a évité les déboires spéculatifs des banques irlandaises, espagnoles et anglaises.

Le cycle ?

Il est en général de 6 à 10 ans, déterminé par l’endettement. La durée moyenne de détention du logement est en moyenne de 7 ans en France, ce qui explique le cycle. Il ne faut pas oublier que lorsque l’inflation est très basse, l’emprunt est plus difficile à rembourser puisqu’il ne s’allège pas au fil des années. En contrepartie, les taux d’emprunt sont bas aussi (bien que toujours supérieurs à l’inflation), ils permettent un endettement plus long, jusqu’à 25 ans. La durée du cycle actuel en est évidemment affectée.

Le dernier creux immobilier de 1997 a connu son top en 2007. La correction 2008-2009 a duré 18 mois, ce qui paraît peu puisque la précédente avait duré 5 ans. Mais la situation n’est pas la même :

  • Nous avons vu la faible inflation et l’allongement des emprunts
  • Les banques avaient fait de la spéculation immobilière en tant que promoteurs au début des années 1990 – pas à la fin des années 2000.
  • L’attrait du placement refuge après les années de bulle des actions était beaucoup plus fort que dix ans avant (krach 2000 des actions technologiques, krach des subprimes 2007).
  • La comparaison en euro des prix français par rapport aux pays voisins est nouvelle dans ce cycle (l’euro n’existe que depuis 2000), ce qui valorise notre territoire vaste et assez peu peuplé, ou le prix comparé du m² parisien par rapport à Londres, Berlin ou ailleurs.
  • La rareté du foncier dans Paris engendre une offre faible qui maintient des prix élevés pour les bons emplacements.
  • Par rapport au cycle précédent, l’effet transport (TGV et avion low cost) a favorisé l’achat de résidences secondaires ou de fermettes par les étrangers.
  • Il n’y a ni emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, ni comportements spéculatifs allant jusqu’à revendre plus cher des promesses de vente comme en 1989 !

Mais il ne faut pas extrapoler la situation française d’après la situation parisienne. Nous devrions avoir un dégonflement des prix global, mais pas de krach brutal ni généralisé. L’immobilier bien placé et socialement désiré restera un bon placement, soit de prestige si l’on veut l’habiter, soit d’investissement si l’on veut le louer. Se méfier donc des prix soufflés dans des quartiers loin des centres, mal isolés et soumis aux transports aléatoires. Mais se souvenir que ce qui est rare est cher.

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