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Épargner en rendements faibles

La génération des 30-40 ans aujourd’hui n’a vécu qu’avec des rendements élevés de placement. Cette période est terminée pour longtemps. La grande inflation des chocs pétroliers successifs de 1973 (guerre du Kippour) et 1979 (révolution islamique en Iran) a culminé en 1982. Depuis, les banques centrales, les gouvernements et les instances de coordination internationales ont tout fait pour ramener l’inflation dans son trend « acceptable » de 2 à 3% l’an, rendant de 1982 à 2002 le placement obligataire incomparable. C’est terminé, l’inflation est quasi nulle et les obligations ont des rendement faibles, donc les actions aussi.

Pourquoi de faibles rendements ?

En contraignant les budgets d’État et les coûts des entreprises, en émettant de la liquidité au prix de bulles d’actifs, en favorisant par la déréglementation l’inventivité financière, le système a généré la crise de 2007 dans laquelle nous sommes toujours. Celle-ci n’est que l’apogée de la maladie : ce n’est pas la crise qui a créé la situation actuelle, mais le système qui est entré en crise aiguë en raison de son organisation.

On ne peut durablement exploiter la planète sans merci, ni susciter des désirs sans limites, ni rechercher en même temps le moindre coût salarial et ne payer que l’impôt minimum. Arrive un moment où le « trop » inverse la correction légitime en torture. Rechercher la meilleure productivité en entreprise, dégraisser le mammouth de la bureaucratie d’État, inciter au travail et à l’initiative plutôt qu’à l’assistanat sont de bonnes choses. Mais comprimer les salaires et les emplois, assécher les investissements publics, laisser sur le carreau des millions de consommateurs citoyens sans moyens d’acheter ni de contribuer raisonnablement à la vie en société est contreproductif.

Aujourd’hui va durer

D’où notre situation actuelle sans inflation mais sans croissance, à faible emplois et fortes délocalisations, où les États sont désormais impuissants par contrainte budgétaire. Situation qui va durer car la démographie des pays développés (et de la Chine) est vieillissante, ce qui signifie moins de gens au travail, moins de prise de risque industriel, une épargne orientée vers la rente, la demande plus forte de prestations sociales et le souci des placements retraite.

Comment ne pas comprendre qu’en faible inflation, due à une faible croissance qu’un vieillissement général conforte, les taux offerts par l’épargne courte, par les obligations longues et par les actions soient bas, générant des rendements de placement minimum, ce qui incite les épargnants à s’éloigner des marchés financiers ?

Que peut-on espérer ?

Le rendement des actions est traditionnellement plus élevé que le rendement des obligations car les actions sont plus risquées, exigeant donc une prime. C’était le cas jusqu’aux années 2000. Mais le triple krach des technologiques (2000), des malversations comptables (2002) et des subprimes (2007), a fait chuter la bourse et engendré une méfiance grave et durable.

Les États sont intervenus pour sauver les banques, aider les grandes entreprises et assurer un filet de sécurité aux travailleurs licenciés, dans le même temps que les rentrées fiscales s’effondraient. D’où leur endettement, qui les contraint à limiter leurs investissements. Mais il y a dette sûre d’être remboursée et dette fragile, d’où la sélection des États solvables : États-Unis, Allemagne, France… Ceux-là voient leurs emprunts très demandés, donc leurs taux de rendement très bas. Ils sont même « négatifs » en référence à l’inflation sur la durée du placement. Les investisseurs préfèrent placer en titres d’État, même s’ils perdent un peu, que de ne pas placer du tout ou d’investir dans des produits plus risqués. Nous avons donc des taux à court terme négatifs en réel (taux servi – inflation) et des taux à long terme proches de zéro en réel (taux servi ne couvrant pas la somme inflation + risques sur la durée + impôts sur les intérêts). Donc rien à attendre des obligations d’État.

Taux du tableaux : 2e trimestre 2013, à prendre comme comparatif, pas comme absolu.

indicateurs 15 fevrier 2013

Ce n’est guère mieux du côté des obligations d’entreprise. Ces dernières mettent à la cape devant la chute de la consommation et préfèrent n’investir que là où la demande existe : hors des pays développés où les surcapacités et les coûts sont élevés. On le voit en France avec l’automobile, le pneu, le textile, la fabrication de téléphones… Les taux de refinancement très bas sur les marchés les incitent à chercher des crédits non pas dans les banques (elles-mêmes contraintes par leurs bilans entaché des produits toxiques et par les nouvelles normes en capital de Bâle III), mais auprès du public. Sauf que les actions séduisent peu. Les obligations d’entreprise (corporate) sont plus demandées, offrant un rendement supérieur aux emprunts d’État mais avec moindre risque sur le capital. Cependant, l’offre et la demande jouent : ces obligations d’entreprise sont rares, les bonnes encore moins, et la concurrence des emprunts d’État est très faible en termes de rendement. D’où les taux peu attrayants à long terme des obligations d’entreprise… sauf à prendre du risque : les obligations à haut rendement offrent du 6% aux États-Unis, mais risquent de n’être pas remboursées à terme.

Autant aller sur les actions

Encore que la consommation demeurant faible (et n’étant pas amenée à reprendre « comme avant »), la croissance du bénéfice n’est pas forte (sauf chez les émergents), et rares sont désormais les entreprises à pouvoir offrir un couple rendement/risque attrayant sur des années. Le rendement long terme passé (dividendes + gains en capital – frais et taxes) était autour de 6% l’an. Désormais, le rendement réel des actions ne devrait être qu’environ 3% l’an selon les prévisions du Crédit Suisse (Global Investment Returns Yearbook 2013). Certes, on trouve des actions dont le rendement dividende/cours rapporte de 7 à 10% sur le marché (Total Gabon, GDF Suez, France Télécom, Noepost, EDF, Bouygues, Veolia) – mais ce dividende est décidé chaque année et peut ne pas durer ; il fait aussi état d’une baisse du cours de l’action qui n’est pas bon signe, les investisseurs ont des doutes sur la croissance de l’entreprise…

Rendements actions obligations 1950-80 et futurs

L’immobilier ferait-il mieux ?

Les investisseurs se sont rués sur lui dès 2008 en sortant des marchés financiers et surtout des banques sinistrées. Mais il connaît des cycles liés à l’inflation, à la démographie, à l’offre et à la demande… et à la fiscalité. Principal rempart contre la hausse des prix, il n’a guère d’intérêt quand elle n’existe pas. La démographie ne lui est guère favorable puisque ce sont les jeunes couples qui font l’essentiel de la demande de neuf ; les retraités n’ont plus les moyens de s’endetter et ils sont souvent déjà pourvus ; les étrangers désertent les incessants changements de la fiscalité française. L’offre et la demande jouent désormais un grand rôle, faisant monter le centre-ville bien placé et baisser le rural isolé de tout, permettant la liquidité du pas trop grand pas trop cher et isolant en transactions confidentielles les surfaces importantes. La fiscalité, touchant ce qui ne peut ni partir ni se dissimuler, est cruciale pour décider les transactions. Les modifications récentes en France ne vont pas dans le sens d’un rendement correct de l’immobilier placement.

En bref

  • Moins que l’inflation sur les placements à terme ou les SICAV monétaires à moins d’un an – préférer le Livret A.
  • Autour de zéro en réel sur les emprunts d’État à moyen et long terme – évitez.
  • Un tout petit peu plus sur les obligations d’entreprises solides à long terme (mais des frais de gestion à prévoir car ces titres sont difficilement accessibles aux non professionnels) – à n’acheter qu’en FCP ou SICAV.
  • L’immobilier peut rapporter en France autour de 2 à 4% selon la fiscalité d’aujourd’hui (et le travail qu’on est prêt à y mettre) – préférer le centre ville bien placé.
  • Quant aux actions, elles restent probablement le meilleur placement à long terme, autour de 3% réels l’an en moyenne – sachant qu’il peut se passer des années de crise ou de marasme où leur rendement n’est pas très grand – mais n’acheter que pour 5 à 10 ans au moins.
  • L’or n’a d’intérêt que si le système financier mondial explose – ce que personne n’a intérêt à voir survenir. Mais il coûte à conserver en sécurité et ne rapporte aucun dividende
  • Il reste évidemment les produits dérivés, mais le risque et la fiscalité sont dissuasifs aux épargnants !
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Erevan après midi

La promenade qui suit dans Erevan nous mène jusqu’à la statue de bronze de Komitas, dans un jardin. Sur la place de France stationnent deux voitures de flic, des japonaises puissantes de marque Toyota. Les policiers portent de curieuses casquettes aux visières en assiette démesurée sur la tête.

L’opéra, vu de haut ce matin, dresse là ses pierres grises, tristes pour faire sérieux, suivi d’une grande esplanade de béton où les skateurs évoluent à la mode tandis que les vieilles gens les regardent, assis sur les bancs tout autour. Une affiche propose un spectacle de boxe, sport très couru en Arménie pour sa virilité prolétarienne et l’étalage des muscles de travailleur.

Un peu plus loin, devant un bassin fleuri, la statue hilarante du pianiste compositeur Arno Babadjarian date de la période soviétique. Il s’étire en arrière dans un envol de bras théâtral. Un piano en buis vivant a été reconstitué juste auprès.

Puis nous arrivons place Aznavour. Charles Aznavourian, né à Paris en 1924, est d’origine arménienne. Il débute sa carrière en 1941 par un tandem avec Pierre Roche. Il rencontre ensuite Édith Piaf qui sera une des premières à reconnaître son talent et à l’aider. Ses chansons font presque toujours référence à l’amour. Il a joué dans soixante films. Chantant dans cinq langues, il est l’un des chanteurs français les plus connus dans le monde et il a sa place ici. Un taureau de fer défie la foule tandis qu’une gigantesque araignée faite de récupérations métalliques menace le passant de ses crochets.

Le quartier central chic est en pleine rénovation. Au croisement des rues Pouchkine et Abovyan, d’immenses immeubles d’appartement dans le style Bofill s’élèvent, les plus chers d’Erevan. Il faut compter entre 3500 et 4500 $ le mètre carré. La diaspora y investit, ce n’est certes pas un mauvais placement s’ils font un emprunt en Arménie, où l’inflation avoisine les 9% cette année. Tout ce qui est rare est cher et le récent en centre-ville pour un petit pays en plein essor, restera rare, donc cher.

Retrouvez toutes les notes du voyage en Arménie sur ce blog 

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Pourquoi les banques sont en danger

Leur rôle traditionnel d’intermédiation entre épargne et investissement a été remis en cause par la dérégulation des années 1980-90. La désintermédiation qui a suivi a forcé les banques à chercher d’autres sources de rentabilité dans les métiers à risque sur les marchés financiers. La crise 2007-2011 force à nouveau les banques à se recentrer sur leur cœur de métier : l’intermédiation.

Le rôle traditionnel des banques

Le mot banque vient de l’italien Renaissance ‘banca’ qui signifiait le banc des changeurs de monnaie. La banque est donc un lieu où l’on dépose et où l’on échange. Pas forcément de l’argent, puisqu’on parle aussi de ‘banque du sang’ ou de ‘banque de données’. « La » banque est cependant l’entreprise qui fait commerce de l’argent. Elle collecte les dépôts de ses clients pour les prêter à d’autres clients. Ce faisant, elle est donc intermédiaire, de ‘medius’ : le milieu. La banque est au milieu, entre dépôts et crédits. Les établissements de crédit – les banques – jouent donc le rôle économique d’intermédiation entre Épargne disponible et Investissement.

L’épargne disponible est composée de tous les actifs liquides déposés en caisse : Comptes courants (comptes chèques), livrets d’épargne, PEL et CEL (qui restent liquides malgré le blocage exigé pour obtenir un prêt ou une prime), dépôts à terme, bons de caisse, etc.

L’investissement dépend des emprunts faits à la banque (crédits) pour acheter des biens de production lorsqu’on n’a pas la contrepartie immédiate en trésorerie. La banque peut prêter jusqu’à environ 6 fois son capital propre en engageant les dépôts qu’elle a sous sa garde. Ses ressources sont composées de : capital social et mises en réserves, capitaux mobilisables auprès de la Banque centrale par emprunt au taux directeur ou mises en pension de titres, emprunts à d’autres banques contre intérêt, recyclage des dépôts liquides de ses clients.

L’intermédiation permet le bénéfice de la banque, entreprise de services financiers. L’écart entre le coût des ressources (la rémunération de l’épargne ou le taux de refinancement des prêts) et le taux des crédits consentis, forme le principal du Produit net bancaire (PNB) – à ne pas confondre avec le Produit national brut. Le PNB bancaire est la valeur ajoutée de
l’entreprise banque.

Les dépôts comme les crédits sont fondés sur la confiance : confiance du déposant envers la banque qui « conserve » ses avoirs, confiance envers les emprunteurs pour qu’ils remboursent leurs crédits.

La désintermédiation des années 1990

La montée de l’individualisme, du à la compétition pour la meilleure rentabilité, engendre la défiance. D’où, depuis une vingtaine d’année, le processus de dérèglementation de l’économie financière. Ces exigences de rentabilité du capitalisme financier anglo-saxon ont conduit à la désintermédiation

Les banques sont lentes, procédurières et prennent des commissions. Le moyen de court-circuiter ce qui est considéré par certains comme du parasitisme ? Se passer des intermédiaires. Ce qui veut dire faire appel direct à l’épargne sans passer par les banquiers. C’est la désintermédiation où le lien devient direct entre emprunteur et épargnant via les marchés financiers. L’Épargne disponible rencontre l’Investissement sans intermédiaire. Les banques jouent encore un rôle, mais réduit à celui de consultant et conseiller. Elles assistent l’entreprise qui s’introduit en bourse (actions) ou émet des emprunts cotés (obligations, certificats de trésorerie). Pour cela elles touchent des commissions : de conseil, de placement, de prise ferme.

Cet essor de la désintermédiation a changé le modèle d’entreprise de la banque (business model).

Il a incité à prendre du risque sur les marchés financiers et favorisé des conflits d’intérêts entre clients : inciter à investir les clients épargnants dans certains produits financiers… par ailleurs émis pour des clients d’investissement.

Se sont ajoutées la dérégulation des années 1980 et les liquidités abondantes de « l’euphorie irrationnelle » qu’évoquait Alan Greenspan (Président de la Fed, Banque centrale des États-Unis) dès 1996. D’où le krach de 2007 du aux subprimes, l’affaire Kerviel à la Société générale (janvier 2008), la faillite de la banque américaine Lehman Brothers (septembre 2008), la fraude du trader de l’UBS à Londres (septembre 2011) et la faillite de MF Global aux États-Unis (novembre 2011)…

La banque, touchant moins d’intérêts sur les prêts aux investisseurs, se recycle dans la création de titres financiers (titrisation) et la vente de produits d’investissement (OPCVM, produits structurés, gestions alternatives, assurances de taux, subprimes). L’inventivité de la finance est aidée des modèles mathématiques d’évaluation des risques, des nouvelles technologies de l’information et de la communication qui informent en temps réel et induisent des comportements moutonniers, et des paradis fiscaux où les capitaux ne sont pas contrôlés. Ce pourquoi le risque s’est cumulé et que le rationnel dérape dans ce qu’on a pu appeler « le krach de la raison pure ».

Par la titrisation, la banque sort le prêt hypothécaire de son bilan et peut placer ainsi de nouveaux crédits, dans une course qui aboutit à une « bulle d’actifs ». Une bulle apparaît lorsqu’il y a un excès de demande sur un actif qui fait monter les prix artificiellement, au-delà de la raison économique (la valeur réelle d’usage). Une bulle éclate lorsque l’un des acteurs décide de ne plus jouer le jeu. Lorsqu’il vend, le comportement mimétique des autres précipite la chute des prix et les faillites de ceux qui se sont endettés pour acheter.

Le défaut de certaines banques a précipité la crise

La crise de liquidité (pertes sur les produits financiers) a entraîné une crise de solvabilité (personne ne veut plus prêter à personne) et une crise économique (ralentissement des prêts aux investisseurs par gel des crédits), voire des faillites bancaires conduisant à des nationalisations de banques (Islande, Irlande, Royaume-Uni), à une prise de participation de l’État (États-Unis) ou à des prêts pour passer le cap (France).

Les États se sont donc endettés pour aider les banques et des grosses entreprises, et pour assurer le financement des filets sociaux (chômage, santé, retraites). L’ampleur de leur dette par rapport à le PIB (produit intérieur brut = somme des valeurs ajoutées d’un pays) engendre une défiance accrue des prêteurs (les marchés) envers les emprunts des États. Ce qui se traduit par une hausse des taux pour emprunter, le prix du risque.

Retour au rôle traditionnel d’intermédiation

Les métiers de la banque sont divers : banque de détail avec ses services financiers spécialisés (crédit à la consommation, affacturage, bancassurance) et non financiers (immobilier, location de véhicules, de matériel informatique, etc.), banque d’entreprises ou de finance et d’investissement (BFI), banque privée dédiée à la gestion de fortune, banque d’affaires (fusions-acquisitions, introductions en bourse et marché primaire actions), capital-risque et capital-développement ou LBO (leverage buy-out), gestion d’actifs, OPCVM (ou mandats de gestion) et conservation des titres, activités directes sur les marchés financiers pour compte propre (trading).

Dans les banques intégrées, les synergies opèrent entre les domaines, la banque de détail apportant des clients à la banque privée, tandis que la banque d’entreprise génère des activités privées liées à la transmission et au patrimoine, et la banque de financement et d’investissement ouvre l’accès aux activités de marché. Ce pourquoi les banques d’Europe continentale, dites « universelles », ont mieux résisté à la crise que les banques anglo-saxonnes, spécialisées. La Société générale a failli sauter par le trading, d’autres ont succombé à l’attrait rentable des produits toxiques, mais les grands établissements ont conservé un équilibre de leur Produit net bancaire. Retour du client comme source première de bénéfice, au détriment des marchés financiers : les banques retrouvent leur rôle traditionnel d’intermédiation. Avec le temps, les bénéfices (plus faibles que sur les marchés financiers, mais plus réguliers), vont permettre d’augmenter les capitaux propres exigés par les accords de Bâle III (10.5% du risque prêteur provisionné).

Le rééquilibrage est enclenché, par exemple le Produit net bancaire de BNP-Paribas 2010 :

  • 56 % en réseaux bancaires et les métiers de financements spécialisés de la banque de détail (assurance, services d’investissement, gestion de fortune).
  • 27 % en Corporate & Investment Banking (CIB) dans les métiers de financement, conseil et marchés de capitaux.
  • 13 % en Investment solutions
  • 4 % en « autres activités », essentiellement la gestion des participations, immeubles de placement et créances souveraines des pays émergents.
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Aurons-nous un krach de l’immobilier en France ?

L’immobilier sert à se loger, il dépend en ce cas des moyens que l’on a d’acheter ou de rembourser ses emprunts avec ses revenus réguliers. Mais il sert aussi de placement, pour sa retraite, loger un enfant étudiant ou jeune travailleur, ou pour éviter les placements financiers et le dépôt d’actifs en banque. Il faut donc distinguer les deux approches si l’on veut comprendre le marché immobilier 2011. Si se loger reste toujours crucial, placer est moins urgent. Le marché immobilier devrait donc consolider, sans pour cela qu’un krach se produise en France.

La demande de logement est toujours forte en raison de l’évolution

  • démographique (taux de fécondité soutenu, mariages tardifs, existence prolongée),
  • sociale (plus de familles monoparentales, mutations et déménagements, crainte pour sa retraite)
  • désir d’habiter « la plus belle ville du monde » dans le cas particulier de Paris (les comparaisons en euro du prix au m² restent favorables) ou la province française (pas chère comparée à l’anglaise, l’allemande ou l’italienne du nord).

La demande de placement a explosé à la suite de la crise financière systémique née à l’été 2007 des malversations bancaires : prêts subprimes et produits dérivés devenus invendables. Les banques ont failli craquer et nombre d’entre elles ont été mises sous oxygène par les États. Parmi les investisseurs, un mouvement de panique s’est produit, consistant à diversifier ses banques, à retirer les valeurs en liquide pour les placer en or physique ou en œuvre d’art dans un coffre chez soi, et à sortir des actifs boursiers pour acheter des valeurs réelles (terres, vignobles, parts d’entreprise, immobilier).

Pour se loger, on ne compte pas. Ou plutôt, le rendement locatif n’est pas la mesure qui convient, ce pourquoi quelques-uns parlent de « bulle » alors que l’investissement n’est pas ce qui mène actuellement le marché immobilier en France. Le ratio des revenus et aides sur le prix (ce qu’on appelle le taux d’effort) est premier. La situation a été plutôt favorable depuis 2009 avec la baisse des taux à un niveau historiquement bas, la fiscalité Scellier, prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt, tandis que le revenu net réel continuait tout doucement d’augmenter contrairement à quelques pays voisins, malgré la crise  et avec une faible inflation.

Cette situation change en 2011.

L’inflation revient et les taux d’intérêt bas sont derrière nous, même s’ils ne devraient pas grimper brutalement à horizon prévisible. Certains évoquent une crise de dettes souveraines qui obligerait la BCE à faire monter très vite les taux pour défendre l’euro et conserver son pouvoir anti-inflation. Nous n’en sommes pas là, la situation reste raisonnablement sous contrôle. La restructuration exceptionnelle de la dette d’un pays, ou sa sortie provisoire de l’euro, pourraient être des sas de décompression pas encore utilisés en cas de crise. Quant aux revenus, ils ne vont pas grimper au-delà du minimum en raison d’une croissance en veilleuse, d’un chômage élevé persistant et de mesures fiscales nécessaires pour réduire le déficit d’État.

Côté placement refuge, ceux qui voulaient diversifier leurs actifs l’ont déjà fait. Le marché des actions se maintient, avec des résultats honorables compte-tenu des progrès de productivité et de réduction des coûts. Le marché des obligations n’est pas fier, mais le rendement comparé des loyers immobiliers est obéré de plus en plus par la hausse des taxes, des mises à niveau pour performance énergétique ou sécurité (ascenseurs, détecteurs de fumée, bilan thermique…), du prix des syndics et des impayés dus à la crise.

Certes, la pierre protège de l’inflation, à condition d’entretenir le bien. Le long terme montre que la plus-value est en gros inflation+1%. Mais si l’inflation revient, elle ne s’envole pas, scrutée par tous les économistes, les marchés et les banques centrales. Et lorsque l’inflation est basse, le cycle de l’immobilier est plus sensible aux taux d’emprunt et à la sécurité du placement. Celle-ci va du bien placé facilement vendable à la fiscalité du patrimoine (donc l’ISF, les taxes foncières et d’habitation, les droits de mutation et de succession). Les taux remontent et la fiscalité aussi, ce qui réduit l’intérêt de l’actif immobilier sans toutefois l’abolir.

Alors, krach ou pas ?

Nous ne croyons pas au krach français dans l’immobilier. Les particuliers n’empruntent pas à taux variable comme dans les pays anglo-saxons, mais à taux fixe. Ils ne prennent donc pas un crédit revolving qui leur permet d’extraire du revenu supplémentaire de la hausse de leur bien immobilier, mais remboursent régulièrement à un taux maximum de 30% de leurs revenus annuels. Les banques françaises sont restées traditionnelles à cet égard, ce qui leur a évité les déboires spéculatifs des banques irlandaises, espagnoles et anglaises.

Le cycle ?

Il est en général de 6 à 10 ans, déterminé par l’endettement. La durée moyenne de détention du logement est en moyenne de 7 ans en France, ce qui explique le cycle. Il ne faut pas oublier que lorsque l’inflation est très basse, l’emprunt est plus difficile à rembourser puisqu’il ne s’allège pas au fil des années. En contrepartie, les taux d’emprunt sont bas aussi (bien que toujours supérieurs à l’inflation), ils permettent un endettement plus long, jusqu’à 25 ans. La durée du cycle actuel en est évidemment affectée.

Le dernier creux immobilier de 1997 a connu son top en 2007. La correction 2008-2009 a duré 18 mois, ce qui paraît peu puisque la précédente avait duré 5 ans. Mais la situation n’est pas la même :

  • Nous avons vu la faible inflation et l’allongement des emprunts
  • Les banques avaient fait de la spéculation immobilière en tant que promoteurs au début des années 1990 – pas à la fin des années 2000.
  • L’attrait du placement refuge après les années de bulle des actions était beaucoup plus fort que dix ans avant (krach 2000 des actions technologiques, krach des subprimes 2007).
  • La comparaison en euro des prix français par rapport aux pays voisins est nouvelle dans ce cycle (l’euro n’existe que depuis 2000), ce qui valorise notre territoire vaste et assez peu peuplé, ou le prix comparé du m² parisien par rapport à Londres, Berlin ou ailleurs.
  • La rareté du foncier dans Paris engendre une offre faible qui maintient des prix élevés pour les bons emplacements.
  • Par rapport au cycle précédent, l’effet transport (TGV et avion low cost) a favorisé l’achat de résidences secondaires ou de fermettes par les étrangers.
  • Il n’y a ni emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, ni comportements spéculatifs allant jusqu’à revendre plus cher des promesses de vente comme en 1989 !

Mais il ne faut pas extrapoler la situation française d’après la situation parisienne. Nous devrions avoir un dégonflement des prix global, mais pas de krach brutal ni généralisé. L’immobilier bien placé et socialement désiré restera un bon placement, soit de prestige si l’on veut l’habiter, soit d’investissement si l’on veut le louer. Se méfier donc des prix soufflés dans des quartiers loin des centres, mal isolés et soumis aux transports aléatoires. Mais se souvenir que ce qui est rare est cher.

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