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Épargner en rendements faibles

La génération des 30-40 ans aujourd’hui n’a vécu qu’avec des rendements élevés de placement. Cette période est terminée pour longtemps. La grande inflation des chocs pétroliers successifs de 1973 (guerre du Kippour) et 1979 (révolution islamique en Iran) a culminé en 1982. Depuis, les banques centrales, les gouvernements et les instances de coordination internationales ont tout fait pour ramener l’inflation dans son trend « acceptable » de 2 à 3% l’an, rendant de 1982 à 2002 le placement obligataire incomparable. C’est terminé, l’inflation est quasi nulle et les obligations ont des rendement faibles, donc les actions aussi.

Pourquoi de faibles rendements ?

En contraignant les budgets d’État et les coûts des entreprises, en émettant de la liquidité au prix de bulles d’actifs, en favorisant par la déréglementation l’inventivité financière, le système a généré la crise de 2007 dans laquelle nous sommes toujours. Celle-ci n’est que l’apogée de la maladie : ce n’est pas la crise qui a créé la situation actuelle, mais le système qui est entré en crise aiguë en raison de son organisation.

On ne peut durablement exploiter la planète sans merci, ni susciter des désirs sans limites, ni rechercher en même temps le moindre coût salarial et ne payer que l’impôt minimum. Arrive un moment où le « trop » inverse la correction légitime en torture. Rechercher la meilleure productivité en entreprise, dégraisser le mammouth de la bureaucratie d’État, inciter au travail et à l’initiative plutôt qu’à l’assistanat sont de bonnes choses. Mais comprimer les salaires et les emplois, assécher les investissements publics, laisser sur le carreau des millions de consommateurs citoyens sans moyens d’acheter ni de contribuer raisonnablement à la vie en société est contreproductif.

Aujourd’hui va durer

D’où notre situation actuelle sans inflation mais sans croissance, à faible emplois et fortes délocalisations, où les États sont désormais impuissants par contrainte budgétaire. Situation qui va durer car la démographie des pays développés (et de la Chine) est vieillissante, ce qui signifie moins de gens au travail, moins de prise de risque industriel, une épargne orientée vers la rente, la demande plus forte de prestations sociales et le souci des placements retraite.

Comment ne pas comprendre qu’en faible inflation, due à une faible croissance qu’un vieillissement général conforte, les taux offerts par l’épargne courte, par les obligations longues et par les actions soient bas, générant des rendements de placement minimum, ce qui incite les épargnants à s’éloigner des marchés financiers ?

Que peut-on espérer ?

Le rendement des actions est traditionnellement plus élevé que le rendement des obligations car les actions sont plus risquées, exigeant donc une prime. C’était le cas jusqu’aux années 2000. Mais le triple krach des technologiques (2000), des malversations comptables (2002) et des subprimes (2007), a fait chuter la bourse et engendré une méfiance grave et durable.

Les États sont intervenus pour sauver les banques, aider les grandes entreprises et assurer un filet de sécurité aux travailleurs licenciés, dans le même temps que les rentrées fiscales s’effondraient. D’où leur endettement, qui les contraint à limiter leurs investissements. Mais il y a dette sûre d’être remboursée et dette fragile, d’où la sélection des États solvables : États-Unis, Allemagne, France… Ceux-là voient leurs emprunts très demandés, donc leurs taux de rendement très bas. Ils sont même « négatifs » en référence à l’inflation sur la durée du placement. Les investisseurs préfèrent placer en titres d’État, même s’ils perdent un peu, que de ne pas placer du tout ou d’investir dans des produits plus risqués. Nous avons donc des taux à court terme négatifs en réel (taux servi – inflation) et des taux à long terme proches de zéro en réel (taux servi ne couvrant pas la somme inflation + risques sur la durée + impôts sur les intérêts). Donc rien à attendre des obligations d’État.

Taux du tableaux : 2e trimestre 2013, à prendre comme comparatif, pas comme absolu.

indicateurs 15 fevrier 2013

Ce n’est guère mieux du côté des obligations d’entreprise. Ces dernières mettent à la cape devant la chute de la consommation et préfèrent n’investir que là où la demande existe : hors des pays développés où les surcapacités et les coûts sont élevés. On le voit en France avec l’automobile, le pneu, le textile, la fabrication de téléphones… Les taux de refinancement très bas sur les marchés les incitent à chercher des crédits non pas dans les banques (elles-mêmes contraintes par leurs bilans entaché des produits toxiques et par les nouvelles normes en capital de Bâle III), mais auprès du public. Sauf que les actions séduisent peu. Les obligations d’entreprise (corporate) sont plus demandées, offrant un rendement supérieur aux emprunts d’État mais avec moindre risque sur le capital. Cependant, l’offre et la demande jouent : ces obligations d’entreprise sont rares, les bonnes encore moins, et la concurrence des emprunts d’État est très faible en termes de rendement. D’où les taux peu attrayants à long terme des obligations d’entreprise… sauf à prendre du risque : les obligations à haut rendement offrent du 6% aux États-Unis, mais risquent de n’être pas remboursées à terme.

Autant aller sur les actions

Encore que la consommation demeurant faible (et n’étant pas amenée à reprendre « comme avant »), la croissance du bénéfice n’est pas forte (sauf chez les émergents), et rares sont désormais les entreprises à pouvoir offrir un couple rendement/risque attrayant sur des années. Le rendement long terme passé (dividendes + gains en capital – frais et taxes) était autour de 6% l’an. Désormais, le rendement réel des actions ne devrait être qu’environ 3% l’an selon les prévisions du Crédit Suisse (Global Investment Returns Yearbook 2013). Certes, on trouve des actions dont le rendement dividende/cours rapporte de 7 à 10% sur le marché (Total Gabon, GDF Suez, France Télécom, Noepost, EDF, Bouygues, Veolia) – mais ce dividende est décidé chaque année et peut ne pas durer ; il fait aussi état d’une baisse du cours de l’action qui n’est pas bon signe, les investisseurs ont des doutes sur la croissance de l’entreprise…

Rendements actions obligations 1950-80 et futurs

L’immobilier ferait-il mieux ?

Les investisseurs se sont rués sur lui dès 2008 en sortant des marchés financiers et surtout des banques sinistrées. Mais il connaît des cycles liés à l’inflation, à la démographie, à l’offre et à la demande… et à la fiscalité. Principal rempart contre la hausse des prix, il n’a guère d’intérêt quand elle n’existe pas. La démographie ne lui est guère favorable puisque ce sont les jeunes couples qui font l’essentiel de la demande de neuf ; les retraités n’ont plus les moyens de s’endetter et ils sont souvent déjà pourvus ; les étrangers désertent les incessants changements de la fiscalité française. L’offre et la demande jouent désormais un grand rôle, faisant monter le centre-ville bien placé et baisser le rural isolé de tout, permettant la liquidité du pas trop grand pas trop cher et isolant en transactions confidentielles les surfaces importantes. La fiscalité, touchant ce qui ne peut ni partir ni se dissimuler, est cruciale pour décider les transactions. Les modifications récentes en France ne vont pas dans le sens d’un rendement correct de l’immobilier placement.

En bref

  • Moins que l’inflation sur les placements à terme ou les SICAV monétaires à moins d’un an – préférer le Livret A.
  • Autour de zéro en réel sur les emprunts d’État à moyen et long terme – évitez.
  • Un tout petit peu plus sur les obligations d’entreprises solides à long terme (mais des frais de gestion à prévoir car ces titres sont difficilement accessibles aux non professionnels) – à n’acheter qu’en FCP ou SICAV.
  • L’immobilier peut rapporter en France autour de 2 à 4% selon la fiscalité d’aujourd’hui (et le travail qu’on est prêt à y mettre) – préférer le centre ville bien placé.
  • Quant aux actions, elles restent probablement le meilleur placement à long terme, autour de 3% réels l’an en moyenne – sachant qu’il peut se passer des années de crise ou de marasme où leur rendement n’est pas très grand – mais n’acheter que pour 5 à 10 ans au moins.
  • L’or n’a d’intérêt que si le système financier mondial explose – ce que personne n’a intérêt à voir survenir. Mais il coûte à conserver en sécurité et ne rapporte aucun dividende
  • Il reste évidemment les produits dérivés, mais le risque et la fiscalité sont dissuasifs aux épargnants !
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Évasion fiscale et secret bancaire

Il est de bon ton aujourd’hui de confondre les deux dans l’opprobre, tant la moraline imbibe tout le médiatique. Mais il n’est pas exact d’amalgamer le tout en « paradis fiscal », comme le font si hardiment les Don Quichotte de la vertu.

1/ Une découverte ? – Certes non !

Le secret bancaire n’est pas nouveau, il fait partie de ces secrets professionnels dont le « secret de la confession » et le « secret médical » sont les plus emblématiques. Est-il immoral de ne pas appliquer « la transparence » à tout ce qui concerne la vie privée ou les affaires ? Les secrets de fabrication et de montages financiers doivent être protégés des concurrents pour être efficaces – tout comme la stratégie militaire.

alain sueur Gestion-de-fortune-Traité-de-private-banking

Les montages, trusts et fondations, étaient connus largement depuis des années… de ceux qui voulaient le savoir. Pardon de me citer, mais dans mon livre Gestion de fortune, publié en 2009, tout ce qui apparaît aujourd’hui comme des « révélations » aux médiatiques était expliqué en détail pages 147 à 181. Des informations étaient disponibles sans problème sur Internet. Encore fallait-il chercher, et vouloir le savoir.

Quand aux zones franches ou « paradis fiscaux » pour les entreprises, tous les États ont les leurs : le Delaware, le Wyoming et la Floride pour les États-Unis ; les Caïmans, Jersey, Gibraltar, les îles Vierges pour l’Angleterre ; l’Irlande le Luxembourg et l’Autriche pour l’Europe ; Hongkong, la Suisse, Singapour, Dubaï et l’Estonie pour tous… Et même Andorre pour la France, où l’alcool et le tabac sont moins taxés, et Monaco où les clubs de foot payent beaucoup moins d’impôts qu’en métropole !

2/ Pourquoi l’évasion fiscale ?

L’optimisation fiscale n’est pas un gros mot, mais la saine gestion de son patrimoine, ou de son bilan d’entreprise. Payer l’impôt, oui, le payer injustement, non. Il y a plusieurs raisons à l’évasion fiscale :

Le gaspillage : La réticence de nombre de contribuables français à payer plus d’impôts n’est pas celle des libertariens Américains pour qui l’État est un parasite ; les Français aiment l’État, mais ils aimeraient surtout qu’il soit moins gaspilleur et mieux organisé. Pourquoi cette productivité qu’on exige depuis trois décennies de chaque salarié du privé n’est-elle pas exigée aussi des fonctionnaires d’administrations publiques ? La perspective de payer pendant deux générations la gabegie des 40 dernières années en fait s’expatrier plus d’un.

L’hypocrisie : L’idée fait son chemin et les « leçons de morale » assénées sans cesse par les politiciens finissent par agacer. Ce n’est pas par hasard si un certain ministre des Finances est tombé récemment pour son compte dissimulé en Suisse : un banquier français résidant à Genève a clairement dit sur la radio nationale qu’il aidait les enquêteurs français parce qu’il ne supportait plus l’hypocrisie des politiques, le deux poids deux mesures de la parole et des actes.

L’injustice : Malgré le consentement à l’impôt pour les nécessités d’administration et de redistribution sociale, les salariés qui ont acquis à force d’épargne un bien, ou les créateurs d’entreprise qui ont fondé une société dont les produits sont utiles et qui créent des emplois, comprennent mal qu’on les taxe plus que dans les pays voisins – pour des services publics plutôt médiocres en comparaison.

Cotisations sociales sur le salaire brut, impôt sur le revenu sur le net, CSG sur le tout, TVA sur toute dépense, taxe sur l’alcool, le tabac, les sodas, les assurances, taxe d’habitation et taxe foncière, taxes sur l’épargne, impôt sur la fortune, sur les plus-values, sur la succession… la France est le pays qui taxe le plus le capital et l’un des rares qui conserve un ISF en Europe, tout en empilant les niches fiscales peu compréhensibles – et en commençant à remettre en cause les retraites. Mieux vaudrait un impôt faible largement réparti qu’un tel empilement.

Comment comprendre qu’un investisseur prenne 100% du risque sur la création d’une entreprise ou l’achat d’une action – et que le fisc lui ponctionne jusqu’à 75% du gain final ? Comment comprendre que des ménages arrivent à payer en impôts plus de 100% de leurs revenus annuels ?

L’instabilité fiscale chronique : Par idéologie, ou parce qu’il faut très vite de l’argent dans le puits sans fond des dépenses publiques, l’impôt est modifié : pas moins de 23 fois en 30 ans pour la réduction accordée aux dons à des œuvres d’intérêt public par exemple ! L’investissement d’entreprise comme la gestion d’un patrimoine privé ont besoin de la durée pour un calcul correct du risque. L’hyperactivité fiscale doit s’apaiser pour que le financement de projets puisse redevenir « normal » en drainant « normalement » l’épargne – selon le mantra d’un récent candidat à la Présidentielle.

3/ L’évasion fiscale fait diversion sur le secret bancaire

L’éthique de secret professionnel des banquiers n’est qu’un outil, et nul ne peut accuser le marteau si l’on se tape sur les doigts. Il est donc – comme la langue d’Ésope – la meilleure et la pire des choses. Les politiciens agitent l’immoralité des fraudeurs particuliers, suivis aveuglément par les médias, tandis que le danger systémique – pourtant le pire – est soigneusement passé sous silence.

Le secret bancaire a son utilité, tous les pays y trouvent intérêt.

Les États en premier, qui peuvent financer ainsi leurs opérations discrètes sur « fonds secrets ». Et pousser leurs champions industriels nationaux, voire signer de gros contrats en « intéressant » les dirigeants – ce qui s’appelle la corruption.

Les partis politiques, qui trouvent à l’extérieur ce que les limitations de la loi interdisent dans le pays pour financer les campagnes électorales et l’agitation idéologique.

Les entreprises internationales, qui peuvent légalement optimiser leur compte d’exploitation selon les principes d’efficacité de la gestion ; mais qui peuvent également créer des coentreprises ou racheter des cibles avec la discrétion nécessaire pour ne pas faire monter les enchères.

Les mafias évidemment, qui blanchissent l’argent sale et financent la corruption.

Les particuliers enfin, qui profitent des circuits, mais n’en sont pas les principaux bénéficiaires. Ils apparaissent, après l’affaire Cahuzac, comme les boucs émissaires commodes de l’incurie des contrôles, de l’impéritie politique et des intérêts croisés – voire des liens incestueux entre politique et finance particulièrement forts en France où les dirigeants sortent en majorité de trois grandes écoles seulement.

Mais l’opacité des transactions dans les territoires souverains empêche tout contrôle des flux et des montants de capitaux engagés. Hedge funds, banquiers d’affaires, capital-risque, sociétés hors bilan, spéculateurs sur les matières premières créent une économie parallèle non régulée qui peut exploser à tout moment.

Qui détient la dette française, ou américaine ? Pour combien ? Qui détient les produits dérivés à effet de levier en cas de baisse ou de hausse des taux ? Qui vend quoi à qui ? Nul ne le sait dans cette « banque de l’ombre ».

Au total, personne n’a vraiment intérêt à voir disparaître le secret bancaire, malgré le danger que représente son opacité et même si les États sont aujourd’hui plus que jamais à la recherche de fonds pour rembourser leurs dettes.

  • Le secret bancaire est une liberté, contre l’État Big Brother, contre l’espionnage du concurrent, la jalousie du voisin, ou les visées de la belle-mère.
  • Le secret bancaire est aussi un risque, comme toute liberté : celui d’une énième bulle de la finance – très grave cette fois car les États n’ont plus les moyens d’y faire face.

L’évasion fiscale doit être combattue mais plus encore le risque systémique.

Pour éviter que le secret serve à l’évasion, il serait nécessaire que les États écoutent un peu mieux leurs contribuables, particuliers comme entreprises, qu’ils mettent fin à l’insécurité fiscale, qu’ils jouent la coordination internationale et qu’ils proposent une porte de sortie honorable, même si l’on ne veut pas user par fausse vertu du mot tabou « d’amnistie ».

Mais pour éviter la banque de l’ombre, seuls des accords internationaux d’interdiction sont possibles. Qui le veut vraiment ?

Au fond, la chasse aux particuliers fraudeurs est un affichage commode qui masque la volonté de ne rien faire de la plupart des politiques…

L’auteur de cette note a passé plusieurs dizaines d’années dans les banques. Il a écrit ‘Les outils de la stratégie boursière‘ (2007) et ‘Gestion de fortune‘ (2009). Il se consacre désormais aux chroniques, à la formation et à l’enseignement dans le supérieur.

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Michel Rocard et la croissance

Le journal économique La Tribune rend compte d’une conférence le 10 janvier devant des professionnels de l’immobilier. Ce qui compte est moins le journal ou les professionnels que les propos rapportés. Or, « faire de 2013 une année de croissance », Michel Rocard n’y croit pas. Le pacte de compétitivité de 20 milliards d’euros du gouvernement Ayrault est un bon début, la négociation entre partenaires sociaux aussi, mais tout cela arrive très tard. Six mois de perdus pour que la classe politique de gauche s’aperçoive que certains rouages de l’économie française ne fonctionnent pas. Pourquoi ?

michel rocard 2013

« La quasi-inexistence d’enseignement de l’économie dans notre système scolaire n’y aide guère », dit Michel Rocard. Il est gentil, Rocard, il ne va pas jusqu’au bout : les profs préfèrent citer la bible de la lutte des classes comme brevet d’opinion « de gauche » et soutenir les syndicats maximalistes pour être comme tout le monde (tout en regrettant de n’être pas plus payés, eux qui ont déjà 2x le salaire médian). Cela donne bonne conscience mais ne forme pas des élèves instruits de la réalité des choses qui est que c’est l’entreprise qui crée des biens et services de plus en plus performants, des impôts pour payer le fonctionnement de l’État et des emplois. Rester dans la théorie est tellement français, tellement confortable.

Michel Rocard fustige aussi un monde politique dominé par l’audiovisuel, les batailles en interne au Parti socialiste pour se hausser du col et le bon usage politique de la machine médiatique « qui ne demande plus que l’on pense mais que l’on s’engueule ». Il ne précise pas, mais Montebourg ou Duflot auraient-ils émergés sans grande gueule ? Sont-ils les ministres les plus efficaces ?

Michel Rocard accuse les médias d’être à la seule recherche du propos choc et du sensationnalisme, sans aucun goût pour l’analyse en profondeur. Ni aucune compétence, c’est moi qui rajoute, ce pourquoi les gens bien informés lisent plus volontiers The Economist ou La Tribune de Genève que Le Nouvel Observateur ou Le Monde. Rocard déplore la mort lente de la presse écrite, « la disparition » des visions de long terme et « le refus du complexe » du microcosme politique, médiatique et enseignant qui conduit à « l’ignorance générale sur l’économie en France ».

La gauche se fait vertu de pensée et de morale. Mais a été « découragée la fonction de penser à l’intérieur du parti ». A droite, « ce n’est pas mieux ». S’il qualifie la loi TEPA du gouvernement Fillon « d’insulte à cette partie des Français qui gagnent mal leur vie », il regrette que la confrontation électorale de 2012 se soit du coup déroulée sur le thème de « la vengeance fiscale ».

Ajoutons l’indifférence conjointe envers le chômage des syndicats (qui font de la surenchère pour capter le 1% patronal et ne pensent qu’à conserver les zacquis sans jamais adapter les salariés), les élus cumulards (plus intéressés d’être maire que de débattre aux Assemblées où l’absentéisme est abyssal), des fonctionnaires en général (sans risque d’être au chômage, retraite garantie et salaire indexé), des militants de gauche à la retraite (qui ont la nostalgie de la « révolution » 68 et des manifs), et enfin des technocrates politiques (pris par leurs petits jeux de pouvoir entre castes).

Ce n’est pas cela qui va encourager l’entreprise, ni l’investissement, ni l’exportation, ni l’embauche, ni la croissance… Or « la somme chômage + précarité + pauvreté atteint 30% de la population des pays développés », rappelle Michel Rocard, entraînant avec elle « la désaffection démocratique, la diminution du taux électoral et la montée en puissance des partis protestataires. »

Il cite le célèbre économiste britannique John Maynard Keynes – toujours bien vu à gauche parce qu’il a justifié le rôle économique de l’État. Il prédisait en 1930 dans ses Perspectives économiques pour nos petits enfants que : « ce seront les peuples capables de préserver l’art de vivre et de le cultiver de manière plus intense, capables aussi de ne pas se vendre pour assurer leur subsistance, qui seront en mesure de jouir de l’abondance le jour où elle sera là. » Il n’y a pas que le travail ni l’argent dans la vie, mais l’art, la conversation, les relations humaines. Michel Rocard, ancien scout protestant et amoureux des équipes, y souscrit. Keynes craignait que « l’amour de l’argent comme objet de possession » ne vienne enrayer ses prédictions et ne provoque une « dépression généralisée » où le chacun pour soi l’emporte sur le souci du bien commun. L’économiste distinguait les besoins qui ont un caractère absolu (nous les éprouvons quelle que soit la situation de nos semblables), et ceux qui possèdent un caractère relatif (nous ne les ressentons que si leur assouvissement nous place au-dessus de nos semblables ou nous donne l’impression de leur être supérieurs). « L’argent est socialement reconnu comme la mesure de la réussite », regrettait Keynes ; ajoutons (surtout en France) le pouvoir. Les coteries dans tous les métiers et toutes les entreprises ou administrations sont plus importantes peut-être que les primes…

Mais rappelons que ce « giron de l’abondance économique », Keynes le voyait advenir en 2030 favorisé par des « hommes d’argents énergiques et résolus. » Pas des politiciens, ni des philosophes qui veulent se placer en critiquant le système, mais « des hommes d’argent ». Comme lui, Keynes : économiste, banquier, spéculateur pour son propre compte (et avec succès), littérateur à ses heures (et ami de Virginia Woolf, Bertrand Russel, Lytton Strachey…).

Michel Rocard croit que le passage du système de changes de Bretton Woods au système de changes flottant de 1971 a « fait entrer notre monde dans le désordre financier international ». Il a permis l’hégémonie du dollar, l’endettement sans limites, la dérégulation des garde fous, le développement de l’ingénierie financière. Ce sont les produits dérivés censés assurer les évolutions malvenues de prix sur les marchés financiers qui ont créé la crise 2007-2008. Il n’a pas tort, d’où l’interrogation sur la réforme a minima des banques en France : encore moindre qu’aux États-Unis ! François Hollande et son équipe ont-ils vraiment pris conscience de la crise ?

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Aurons-nous un krach de l’immobilier en France ?

L’immobilier sert à se loger, il dépend en ce cas des moyens que l’on a d’acheter ou de rembourser ses emprunts avec ses revenus réguliers. Mais il sert aussi de placement, pour sa retraite, loger un enfant étudiant ou jeune travailleur, ou pour éviter les placements financiers et le dépôt d’actifs en banque. Il faut donc distinguer les deux approches si l’on veut comprendre le marché immobilier 2011. Si se loger reste toujours crucial, placer est moins urgent. Le marché immobilier devrait donc consolider, sans pour cela qu’un krach se produise en France.

La demande de logement est toujours forte en raison de l’évolution

  • démographique (taux de fécondité soutenu, mariages tardifs, existence prolongée),
  • sociale (plus de familles monoparentales, mutations et déménagements, crainte pour sa retraite)
  • désir d’habiter « la plus belle ville du monde » dans le cas particulier de Paris (les comparaisons en euro du prix au m² restent favorables) ou la province française (pas chère comparée à l’anglaise, l’allemande ou l’italienne du nord).

La demande de placement a explosé à la suite de la crise financière systémique née à l’été 2007 des malversations bancaires : prêts subprimes et produits dérivés devenus invendables. Les banques ont failli craquer et nombre d’entre elles ont été mises sous oxygène par les États. Parmi les investisseurs, un mouvement de panique s’est produit, consistant à diversifier ses banques, à retirer les valeurs en liquide pour les placer en or physique ou en œuvre d’art dans un coffre chez soi, et à sortir des actifs boursiers pour acheter des valeurs réelles (terres, vignobles, parts d’entreprise, immobilier).

Pour se loger, on ne compte pas. Ou plutôt, le rendement locatif n’est pas la mesure qui convient, ce pourquoi quelques-uns parlent de « bulle » alors que l’investissement n’est pas ce qui mène actuellement le marché immobilier en France. Le ratio des revenus et aides sur le prix (ce qu’on appelle le taux d’effort) est premier. La situation a été plutôt favorable depuis 2009 avec la baisse des taux à un niveau historiquement bas, la fiscalité Scellier, prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt, tandis que le revenu net réel continuait tout doucement d’augmenter contrairement à quelques pays voisins, malgré la crise  et avec une faible inflation.

Cette situation change en 2011.

L’inflation revient et les taux d’intérêt bas sont derrière nous, même s’ils ne devraient pas grimper brutalement à horizon prévisible. Certains évoquent une crise de dettes souveraines qui obligerait la BCE à faire monter très vite les taux pour défendre l’euro et conserver son pouvoir anti-inflation. Nous n’en sommes pas là, la situation reste raisonnablement sous contrôle. La restructuration exceptionnelle de la dette d’un pays, ou sa sortie provisoire de l’euro, pourraient être des sas de décompression pas encore utilisés en cas de crise. Quant aux revenus, ils ne vont pas grimper au-delà du minimum en raison d’une croissance en veilleuse, d’un chômage élevé persistant et de mesures fiscales nécessaires pour réduire le déficit d’État.

Côté placement refuge, ceux qui voulaient diversifier leurs actifs l’ont déjà fait. Le marché des actions se maintient, avec des résultats honorables compte-tenu des progrès de productivité et de réduction des coûts. Le marché des obligations n’est pas fier, mais le rendement comparé des loyers immobiliers est obéré de plus en plus par la hausse des taxes, des mises à niveau pour performance énergétique ou sécurité (ascenseurs, détecteurs de fumée, bilan thermique…), du prix des syndics et des impayés dus à la crise.

Certes, la pierre protège de l’inflation, à condition d’entretenir le bien. Le long terme montre que la plus-value est en gros inflation+1%. Mais si l’inflation revient, elle ne s’envole pas, scrutée par tous les économistes, les marchés et les banques centrales. Et lorsque l’inflation est basse, le cycle de l’immobilier est plus sensible aux taux d’emprunt et à la sécurité du placement. Celle-ci va du bien placé facilement vendable à la fiscalité du patrimoine (donc l’ISF, les taxes foncières et d’habitation, les droits de mutation et de succession). Les taux remontent et la fiscalité aussi, ce qui réduit l’intérêt de l’actif immobilier sans toutefois l’abolir.

Alors, krach ou pas ?

Nous ne croyons pas au krach français dans l’immobilier. Les particuliers n’empruntent pas à taux variable comme dans les pays anglo-saxons, mais à taux fixe. Ils ne prennent donc pas un crédit revolving qui leur permet d’extraire du revenu supplémentaire de la hausse de leur bien immobilier, mais remboursent régulièrement à un taux maximum de 30% de leurs revenus annuels. Les banques françaises sont restées traditionnelles à cet égard, ce qui leur a évité les déboires spéculatifs des banques irlandaises, espagnoles et anglaises.

Le cycle ?

Il est en général de 6 à 10 ans, déterminé par l’endettement. La durée moyenne de détention du logement est en moyenne de 7 ans en France, ce qui explique le cycle. Il ne faut pas oublier que lorsque l’inflation est très basse, l’emprunt est plus difficile à rembourser puisqu’il ne s’allège pas au fil des années. En contrepartie, les taux d’emprunt sont bas aussi (bien que toujours supérieurs à l’inflation), ils permettent un endettement plus long, jusqu’à 25 ans. La durée du cycle actuel en est évidemment affectée.

Le dernier creux immobilier de 1997 a connu son top en 2007. La correction 2008-2009 a duré 18 mois, ce qui paraît peu puisque la précédente avait duré 5 ans. Mais la situation n’est pas la même :

  • Nous avons vu la faible inflation et l’allongement des emprunts
  • Les banques avaient fait de la spéculation immobilière en tant que promoteurs au début des années 1990 – pas à la fin des années 2000.
  • L’attrait du placement refuge après les années de bulle des actions était beaucoup plus fort que dix ans avant (krach 2000 des actions technologiques, krach des subprimes 2007).
  • La comparaison en euro des prix français par rapport aux pays voisins est nouvelle dans ce cycle (l’euro n’existe que depuis 2000), ce qui valorise notre territoire vaste et assez peu peuplé, ou le prix comparé du m² parisien par rapport à Londres, Berlin ou ailleurs.
  • La rareté du foncier dans Paris engendre une offre faible qui maintient des prix élevés pour les bons emplacements.
  • Par rapport au cycle précédent, l’effet transport (TGV et avion low cost) a favorisé l’achat de résidences secondaires ou de fermettes par les étrangers.
  • Il n’y a ni emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, ni comportements spéculatifs allant jusqu’à revendre plus cher des promesses de vente comme en 1989 !

Mais il ne faut pas extrapoler la situation française d’après la situation parisienne. Nous devrions avoir un dégonflement des prix global, mais pas de krach brutal ni généralisé. L’immobilier bien placé et socialement désiré restera un bon placement, soit de prestige si l’on veut l’habiter, soit d’investissement si l’on veut le louer. Se méfier donc des prix soufflés dans des quartiers loin des centres, mal isolés et soumis aux transports aléatoires. Mais se souvenir que ce qui est rare est cher.

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