Articles tagués : résultats

Faire un plan pour un rapport de stage

Ne confondez pas le sujet (qui est un thème général), la problématique (qui est la mise en problème du sujet) et le plan (qui est la phrase disant ce que vous voulez démontrer).

Exemple pour un rapport de stage en entreprise :

  1. sujet = lancer un nouveau produit
  2. problématique = quels moyens utiliser pour lancer efficacement tel nouveau produit ?
  3. plan = « Dans mon agence La Poste, le nouveau PEA-pme pourrait intéresser le segment de clientèle des professionnels. Ma mission est de relancer la base clients professionnels de l’agence par téléphone, d’obtenir des rendez-vous, des noms de prospects recommandés, ou d’envoyer une documentation en attente; ses résultats ont été… »

Cette phrase dit ce que vous avez fait.

Cette phrase est donc votre plan d’exposé.

Ce plan est en deux parties et deux sous-parties, il est dynamique : il dit (1) où vous êtes et votre diagnostic des besoins, (2) ce que vous faites pour y remédier (votre mission) donc la façon de vous y prendre (votre organisation) et les résultats que vous obtenez.

Dans la phrase est contenu le plan numéroté !

1/ « Dans mon agence

1.1 La Poste (situation, clientèle, organisation, forces/faiblesses face à la concurrence),

1.2 le nouveau PEA-pme pourrait intéresser le segment de clientèle des professionnels (votre diagnostic).

2/ Ma mission est

2.1 de relancer la base clients professionnels de l’agence par téléphone, d’obtenir des rendez-vous, des noms de prospects recommandés, ou d’envoyer une documentation en attente ;

2.2 ses résultats ont été…(tableau de chiffres, budget et temps dépensé, apports) »

Il vous suffit de remplir ce canevas avec des faits précis pour chaque sous-partie.

plan-powerpoint

La règle est d’équilibrer la partie 1 et la partie 2 pour qu’aucune ne soit plus longue que l’autre (vous avez tendance à vous étendre sur votre agence et à rester vague sur vos actions).

A cet exposé, il faut joindre une introduction et une conclusion.

L’introduction dit pourquoi vous faites ce stage et pourquoi dans cette entreprise ou agence. La dernière phrase de cette introduction est la phrase de plan vue ci-dessus.

La conclusion donne le bilan de votre action : efficace/pas efficace ? faire comment si à refaire ? faire plus si vous êtes embauché. Vous devez aussi en conclusion résumer ce que VOUS avez apporté à l’entreprise (nombre de contacts, rendez-vous, capitaux, mise en place de procédure, organisation, etc.) – et que cette expérience en entreprise VOUS a apporté :

  • compétences personnelles, ex. mieux s’exprimer, articuler, écouter le client, s’habiller en conformité avec le style de la maison, etc.
  • compétences professionnelles, ex. savoir organiser un plan d’appels téléphonique, planifier les rappels, prendre un rendez-vous (sans rien oublier…), ouvrir un compte, définir un argumentaire de vente produit, savoir répondre aux objections, etc.

Autre exemple de plan en une phrase :

1/ « Dans mon agence

1.1 Unetelle, située ici et dont la clientèle est de telle gamme,

1.2 je diagnostique que l’assurance-auto est mal représentée

2/ Ma mission

2.1 est donc d’organiser une prospection téléphonique à partir du fichier clients (+ de 18 ans, qui ont demandé un crédit auto…)

2.2 avec tels résultats (X appels passés, X rappels, X courriels envoyés à la place du téléphone, X documentation envoyée, X rendez-vous pris, X contrats ouverts pour X capitaux apportés).

A vos PowerPoint !

Catégories : Economie | Étiquettes : , , , , , , , , , , , , , , , | Poster un commentaire

Vers la démocrature ?

Le raccourci entre démocratie et dictature est un mot de Pierre Hassner, disciple de ce Raymond Aron qui – bien plus que Sartre et Beauvoir ! – fut lucide sur le totalitarisme marxiste en URSS, en Chine, à Cuba et ailleurs dans les années 50, 60 et 70. Ce qui n’a pas été vu hier peut n’être pas vu aujourd’hui. La démocrature donne les apparences de la libre décision démocratique (partis, élections, parlement, droit) mais assure dans la réalité l’essentiel du pouvoir aux mêmes.

La Russie de Poutine est une démocrature, l’Algérie et la Chine à parti unique en connivence avec l’armée aussi, la Turquie d’Erdogan en devient une, le Brésil du sénat destituant en est un embryon, et c’est le rêve de Donald Trump (la trompette trompeuse du parti des Éléphants !) comme de Marine Le Pen ou de Jean-Luc Mélenchon de la réaliser en France. Leur idéologie, c’est le Peuple. Magnifié, idéalisé, massifié : le Peuple en soi, sans aucune distinction particulière, le peuple en masse comme hier sous Hitler et Staline, « l’immense majorité » disait-on à l’époque, la « volonté générale » disait Rousseau, ce totalitaire émotionnel. Et c’est vrai : les Allemands comme les Soviétiques des années 30 votaient régulièrement ; ils élisaient massivement les mêmes, nazis et communistes – la démocratie apparente était sauve.

democratie dictatoriale

C’est que « le Peuple » n’existe pas ; comme Dieu, il lui faut des interprètes qui disent Sa pensée et qui agissent en Son nom… En URSS et en Chine pop, c’est le Parti communiste qui est le détenteur de la vérité révélée comme de l’exégèse des œuvres des grands révolutionnaires (Marx-Engels, Lénine, Staline, Mao). Dans la Russie de Poutine, c’est ce mélange de conservatisme petit-bourgeois et de nationalisme ravivé par les guéguerres aux ex-frontières qui est populaire, entretenu par une propagande massive des médias aux mains des dirigeants (tous manipulateurs experts de l’ex-KGB). En Turquie, Erdogan prend tous les pouvoirs, surtout après la tentative de putsch ratée de généraux pusillanimes qui n’ont pas pris les moyens de leurs ambitions ; le parti d’Erdogan est soutenu par une confrérie islamique sunnite puissante – et Allah est convié à soutenir le Pouvoir.

Mais la démocrature tente aussi les pays jusqu’ici démocratiques : le Royaume-Uni vient de vivre un hold-up institutionnel avec le Brexit en faisant croire que tous les maux étaient dus à la bureaucratie européenne ; certains se repentent aujourd’hui d’avoir cédés aux mensonges et aux sirènes de la souveraineté solitaire. Les États-Unis sont en train de vivre le psychodrame présidentiel, éclatés entre un Trump qui parle haut, proclame publiquement le politiquement incorrect et renverse la table – et une femme traditionnelle trop raisonnable, bien connue et longtemps au pouvoir.

Nous ne sommes pas exempts, en France, de ce genre de tentation, surtout après le troisième attentat de Nice, contre lequel le culbuto content de lui qui reste notre Président répète tout sourire que « tout va être fait » pour éviter un quatrième (puis un cinquième, puis un sixième ?) attentat – sans surtout ne rien changer aux institutions, aux procédures, ni aux manières de faire, malgré « l’état d’urgence ». Mais à quoi sert-il donc concrètement, cet état ? Le petit barrage de tapettes assuré par les diverses forces de police à Nice n’a pas de quoi rassurer les foules : il était aussi inefficace que l’entrée du bâtiment qui abritaient les parachutistes à Beyrouth, dans un pays en guerre, en 1982. Les « spécialistes » et les « décideurs » ne comprendront-ils donc jamais ?

Faut-il attendre à chaque fois la réalité meurtrière de la vraie guerre pour prendre enfin des mesures qu’on aurait dû prendre avant ? Les juges (administratifs) en restent à la lettre du droit, sans considérer les circonstances et les 240 morts français à cause de l’islam radical ? L’islam existe depuis 1300 ans et le burkini est une nouveauté : qu’a-t-il à voir avec la religion musulmane ? La provocation n’est-elle pas manifeste ? C’est ce que disent les femmes saoudiennes… contre les idiots utiles du gauchisme bobo. Toutes ces provocs ne sont-elles pas orchestrées ? C’est la thèse que défend Fatiha Boudjahlat, militante pour l’égalité en droits des femmes et secrétaire Nationale du MRC à l’Éducation… contre la bien-pensance qui se dit anti-réactionnaire et qui réagit au quart de tour. Manuel Valls a raison de dire que cet arrêt n’épuise pas le débat « politique ». L’arrêt juridique, rendu par le Conseil d’État au sujet des arrêtés des maires sur le burkini défend « les libertés » mais reste dérisoire : Tuot, l’auteur du rapport socialiste 2013 sur l’intégration a été l’un des juges. Il persiste à minimiser l’islam en religion « comme les autres », donc soumise au même droit commun – alors que l’islam est un projet global, totalisant, comme l’était le catholicisme jusqu’en 1905. Si l’idée française de nation est  la volonté de vivre ensemble, qu’en est-il de ces comportements ? Peut-on être « français comme les autres » quand on rejette volontairement et violemment ce projet collectif ? Revenons aux origines de la IIIe République, celle qui fonde la France actuelle : « Une nation est une âme, un principe spirituel. Deux choses qui, à vrai dire, n’en font qu’une, constituent cette âme, ce principe spirituel. L’une est dans le passé, l’autre dans le présent. L’une est la possession en commun d’un riche legs de souvenirs ; l’autre est le consentement actuel, le désir de vivre ensemble, la volonté de continuer à faire valoir l’héritage qu’on a reçu indivis. » C’est Ernest Renan qui le dit – fort justement ! Faut-il en revenir à la conception allemande du droit du sang, qui était celle de la France d’Ancien régime ? Pourquoi, dès lors, les intellos de gauche tortillent-ils du cul comme s’ils étaient gênés face à la volonté manifeste des islamistes (pas des musulmans) de renverser ce qui fait la France ? Comment devons-nous comprendre cette « soumission » volontaire au plus fort parce qu’il brandit un couteau ?

« L’homme n’est esclave ni de sa race, ni de sa langue, ni de sa religion », disait encore Renan : la liberté existe, celle d’aller vivre ailleurs, en conformité avec ses convictions. Mais l’exercice des libertés n’est possible que dans la neutralité et je souscris à la déclaration de Raphaël Enthoven (dans La morale de l’info sur Europe 1 le 24 août) : « interdire un interdit, c’est lui donner de la force ». Laisser faire cette « mode » aussi inconfortable que ridicule du burkini, n’est-ce pas la vouer à disparaître ? Ce qu’il faut quand on est sûr de soi ? – « défendre sans trembler la laïcité et la République qui défend aussi la majorité des musulmans contre la prise de pouvoir d’un islamisme rétrograde », dit aussi Michel Santo sur son blog. Le meilleur du libéralisme est sans doute là.

Sûr de soi, sans trembler… mais quel politique est sûr de soi et ne tremble pas ? Mais quel politique va-t-il expliquer à la fois le droit et son application POUR TOUT LE MONDE ? N’y a-t-il pas des islamistes intolérants ? des racistes musulmans ? Des bobos qui crient à l’écorché dès que l’on OSE aborder ces questions pour eux taboues ? Les électeurs sont lassés de se retrouver avec les mêmes incapables, qui trustent les postes sans résultats concrets. Et nous allons rejouer en 2017 le duo des bras cassés Hollande-Sarkozy, comme si de rien n’était ? Si les primaires sont aussi indigentes qu’elles le promettent, l’électeur sera tenté plus qu’ailleurs de renverser la table, de passer un violent coup de karcher sur ces nuisibles qu’il a assez vus.

islamisation a peine voilee 2016 a saint denis

Car, après les attentats à répétition excusés par la boboterie de la repentance et de padamalgam, des mosquées financées à guichet ouvert par les intégristes wahhabites, des prêches haineux laissé sans réaction, des provocations en tous genres donnant lieu à « polémiques » entre intellos bien au chaud ; après l’éclatement partisan à la suite de Nice ; après la dislocation européenne initiée par l’Outre-Manche attisant le pourquoi pas nous ; après l’explosion turque, « pays candidat à l’Union européenne » – les électeurs sont désormais sans aucune illusion.

Ils ont l’impression qu’une démocratie directe, où ils auraient enfin leur mot à dire, serait préférable à la démocratie représentative qui balance les pouvoirs, équilibre les institutions et demande des débats avant toute décision. Si « nous sommes en guerre » comme le dit le président, alors pourquoi ne pas adopter les processus de décision raccourcis de la guerre ? 1914-18 a montré combien l’autoritarisme s’est amplifié avec le conflit ; la guerre contre le terrorisme pourrait bien avoir de semblables effets, exigés d’en bas comme en Turquie ou aux États-Unis par la population, contre les résistances des bobos mondialistes et des élites confortablement installées dans le fromage public. L’électeur à qui l’on a appris à obéir plus qu’à réfléchir se demande : tous ces garde-fous des institutions (la double délibération des Assemblées, le recours au Conseil constitutionnel ou au Conseil d’État, l’élaboration rituelle du droit, l’indépendance de la justice, la surveillance de la police), sont-ils encore utiles ? Ne faut-il pas les raboter ? les suspendre ? les supprimer ?

Ces vertus du libéralisme politique sont fragiles, d’autant que le libéralisme est attaqué de toutes parts, à gauche comme à droite, au nom de l’État, de la Nation en armes une et indivisible, de la neutralité jacobine qui ne reconnaît aucun particularisme – ni corse, ni basque, ni breton, ni catholique, ni musulman. Le multiculturalisme est à la mode chez les gendegôch et les bobos parisiens, alors que la fécondation de la culture par l’Ailleurs est conditionnée avant tout par la santé de sa propre culture. Tout ne vaut pas tout, dans le grand méli-mélo métissé des gauchistes hors sol. Être fier d’être soi serait-il bien en Kabylie ou à Tahiti, mais horrifique en France même ? Montaigne doit-il être traduit en novlangue texto et simplifié au politiquement correct dans une jacklanguerie « artiste » du dernier chic ? Pourquoi introduire l’arabe en classe alors qu’on ne sait même pas apprendre le français correctement ?

moins de libertes contre le terrorisme

Mais si tout va mal et que les pires conservateurs apparaissent comme ceux qui sont au pouvoir et autour (en France la gauche bobo depuis Mitterrand ; aux États-Unis le clan Clinton), c’est aussi parce que la promesse de la démocratie libérale n’est plus tenue depuis le nouveau millénaire. Les excès de la finance, « la crise », la puissance des lobbies bancaires, le droit extraterritorial imposé par les États-Unis, la prosternation envers les pratiques chinoises de voyou, ont laissé stagner, voire régresser, le pouvoir d’achat – en Europe comme aux États-Unis.

L’immigration massive et incontrôlée, la culture sociologique de l’excuse qui justifie la vengeance islamiste par l’injustice passée, le rejet des fils d’immigrés mal intégrés à cause de leur idéologie radicale, l’intolérance croissante aux différences revendiquées (burkini, voile… mais aussi torse nu en ville, seins nus à la plage, short en vélo !), apparaissent à l’électeur en régression sociale comme d’insupportables provocations : les élites s’occupent des « victimes » autoproclamées par la repentance coloniale (France) ou le culte du fric et de la performance individuelle (USA), elles ne s’occupent pas de l’électeur moyen ou populaire.

Sauf qu’il a le droit de vote. Et qu’il va s’en servir. Même si les partis politiques ne font guère recette, Internet dit tout, permet tout, entraîne tout. Les vieux rassis, au pouvoir depuis trop longtemps, n’en ont aucune conscience ; ils n’y « croient pas ». Dommage pour eux, le phénomène Trump et la grossière erreur des sondages anglais le montrent.

Je déplore à titre personnel la haine irrationnelle du libéralisme, tant politique qu’économique, qui agite nos élites de gauche comme de droite, tout comme la distorsion vers le monopole du libéralisme aux États-Unis ou en Allemagne. Car le leg libéral est aussi politique : celui des institutions. Il assure la tempérance et la raison par la séparation des pouvoirs et le débat organisé. S’il venait à disparaître dans l’illibéralisme comme en Russie, en Turquie ou en Hongrie, tous les petits « révolutionnaires » indignés qui manifestent à longueur d’années pour revendiquer des « droits » seraient les premiers à en pâtir. Lénine les avait éradiqués sans état d’âme… Et nous aussi en pâtirions.

Il est difficile de résister à la pulsion de mort qui taraude nos sociétés malsaines, face à des contre-sociétés plus vigoureuses et sûres d’elles-mêmes. La psychologie de masse rencontre le petit moi étriqué laissé à lui-même par la famille déstructurée à la mode et par l’école démissionnaire du tout vaut tout. Mais il faut résister, affirmer ce qui vaut, faire appliquer les lois existantes, modifier celles qui le doivent pour assurer de vivre ensemble, renforcer l’Union européenne en posant clairement ses frontières et ses normes – comme le font les États-Unis, la Chine ou l’Inde, sans état d’âme. Cela sous peine de disparaître dans une prochaine nuit des longs couteaux.

Catégories : Politique | Étiquettes : , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Premier tour et démagogie Tahiti

Résultat des élections présidentielles 1er tour à Tahiti :

  • Teva i uta : Inscrits 6371 ; Votants 3009 ; Sarko 1411 ; Hollande 878 ;
  • Iles du vent : Inscrits 135800 ; Votants 65867 ; Sarko 29125 ; Hollande 19437 ;
  • Iles sous le vent : Inscrits 26021 ; votants 12591 ; Sarko 5749 ; Hollande 4635 ;
  • Tuamotu Gambier : Inscrits 12689 ; votants 6452 ; Sarko 2814 ; Hollande 2190 ;
  • Marquises : Inscrits 6897 ; votants 4092 ; Sarko 1463 ; Hollande 1690.

Mauvais résultat global pour Hollande à cause de l’association (volontaire ou pas) du Tavini : Hollande = Indépendance !

Synthèse publiée dans les ‘Nouvelles’ : « contrairement à ses résultats nationaux François Hollande n’arrive qu’en deuxième position en Polynésie avec 32,43% des votes, derrière Nicolas Sarkozy et ses 45,21%. Oscar Temaru et le Tavini n’ont pas réussi à faire adhérer les électeurs polynésiens au vote socialiste, quand en 2007, la candidature PS récoltait 41,68% des suffrages au 1er tour. Couplé à la faible participation (49,35%), ce premier tour sonne comme un désaveu pour la stratégie du leader indépendantiste, à l’orée des législatives en juin, et des territoriales six mois après. »

Puisque malgré mes prières vous n’avez rien donné au gouvernement polynésien, alors après s’être abimé les ongles à gratter les fonds de tiroirs, il a œuvré :

  • un coup de pouce aux factures d’électricité ;
  • taxe de 1% sur les appareils électriques ;
  • 5 à 60% sur les cigarettes, cigares et cigarillos ;
  • 5 à 20% sur les alcools ;
  • taxes sur les produits originaires d’Europe, 2 à 4% sur les produits alimentaires et produits corporels, 8% sur les sucreries ;
  • 5% sur les colis postaux compris entre 10001 et 30000 FCP (style la Redoute, Amazon, Fnac), l’essence.

Les relations avec l’État se tendent chaque jour davantage. L’élu de Hitia, mi Père Fouettard, mi Père Noël siège toujours au perchoir, là il peut s’exprimer, empêcher les Autres de s’exprimer, mais surtout imposer ses règles. L’habitat social ? 2,8 milliards d’impayés depuis plus de 20 ans alors le ministre actuel a proposé un remboursement de ces loyers impayés sur 100 (cent) ans… Pauvres jeunes, encore une facture qui leur échoie ! Revenu d’Australie, le ministre du tourisme aussi président du pays était attendu sur l’avenir économique du Pays, il a très vite digressé (dixit les journaux) sur la décolonisation, évoquant le cancer de la France pour expliquer la maladie dont souffre selon lui le Pei. Et de continuer à déblatérer sur Sarkozy. Oscar Temaru indique que si les Anglais ne viennent pas à Tahiti, c’est la faute aux… à qui ? je n’entends pas… Gagné ! aux Français évidemment. Quand on veut noyer son chien, on l’accuse de la rage. Pitoyable !

L’administration est sous la loupe de la Chambre territoriale des comptes (CTC). Alors ils ont fait les comptes et ce n’est pas bon du tout. La crise n’est pas responsable au fenua, il faut regarder en arrière. L’administration est devenue un mammouth ingérable. En 2004, il y avait 5322 agents, toutes catégories confondues. En 2010, 455 de plus ! Avec un ratio d’encadrement toujours aussi faible. Multiplicité des structures, morcellement des missions, doublons, interventions publiques sans stratégie, cela a coûté très cher et continue de coûter. On transfère, on soutient « ses satellites » : ATN, TNR, TNTV, GIE Tahiti Tourisme…

On soutient par démagogie les denrées alimentaires de base et l’essence, on atteint ainsi 52,6% des dépenses réelles de fonctionnement en 2008. On coule ! La défiscalisation, il faudrait revoir ce dispositif. Les SEM et satellites sont très coûteux. La CTC rapporte qu’en 2009 12 milliards ont été versés à ces organismes, toujours en hausse par rapport à 2008. Cette dépense représente 400 000 FCP par habitant en 2010. Le nombre d’agents est très important soit 28,3% de la dépense de fonctionnement en 2004 et 30% en 2010. Le manque de qualification du personnel et le nombre très élevé d’emplois « occupationnels » ne permettent pas à la collectivité de s’adapter rapidement aux critères d’une administration moderne.

La DGDE (dotation globale pour le développement économique) était initialement une subvention d’investissement libre d’emploi. Elle a été, à compter de 2005, employée pour le fonctionnement dans des conditions non-conformes. Des avenants et contre avenants avaient permis de détourner la DGDE de sa mission initiale pour combler les brèches des finances publiques en berne. Pas d’épargne et des emprunts toxiques fragilisent encore plus le Pei. Telle est l’analyse de la gestion des finances du Pei passée au crible (2005/2010) par la Chambre Territoriale des Comptes.

Un exemple parmi d’innombrables : l’Hospitel était un hôtel des familles qui accueillait à Pirae des patients venus des îles et leurs accompagnateurs… il est fermé ! La direction du CHPF louait ce bâtiment à l’EAD mais il n’était que peu rempli, pourtant à proximité de l’hôpital du Taaone. Il se composait de 63 chambres, lieu convivial, ouvert en juin 2011. Surdimensionné il avait coûté la bagatelle de 560 millions de FCP et était loué par l’hôpital 3,65 millions de FCP/mois. Très souvent ici les projets sont menés en dépit du bon sens. Mais, car il y a un mais, la Caisse d’assurance maladie avait maintenu les conventions passées avec six pensions de famille à qui l’hospitel faisait concurrence ! Et le directeur de la CPS (SS locale) d’ajouter que les gens des pensions avaient fait des investissements, et que si les conventions étaient retirées, ces personnes seraient au chômage. Y aurait-il par le plus grand des hasards quelques liens de famille avec les gens de la CPS ? Ben, on aurait pas pu y réfléchir avant de construire cet hospitel ?

Autre exemple, l’inauguration en grande pompe de la nouvelle gare maritime, le jour J. Ben c’est pas concluant et, pour reprendre les propos d’un usager, « tu descends, tu montes, tu descends et tu payes ! » Rien n’est vraiment prêt, les nouveaux embarquements ont eu plus d’une heure de retard… la panique quoi. A l’abordage ! Pour l’abonnement mensuel on passe de 30 000 FCP à 41 200 FCP, ça fait 20% d’augmentation. Pour les étrangers au pays, les gens de Moorea et les élèves viennent tous les jours à Papeete par ces navettes. L’armateur s’est bien servi en comptant 6 jours, du lundi au samedi aller-retour alors qu’un grand nombre de gens de Moorea ne rallient pas la capitale le week-end. Ben, il n’y a pas de petits profits, surtout quand on est seul sur la ligne.

Pour ceux que cela fait vibrer, un rapport de l’Agence française de développement est consultable sur son site. Vous y trouverez ce qui se rapporte à l’économie de ce petit pays, de l’interventionnisme public…

C’étaient les élucubrations du mois d’avril 2012 d’une popaa exilée en Polynésie française.

Portez-vous bien

Hiata de Tahiti

Catégories : Polynésie | Étiquettes : , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Aurons-nous un krach de l’immobilier en France ?

Article repris par Medium4You.

L’immobilier sert à se loger, il dépend en ce cas des moyens que l’on a d’acheter ou de rembourser ses emprunts avec ses revenus réguliers. Mais il sert aussi de placement, pour sa retraite, loger un enfant étudiant ou jeune travailleur, ou pour éviter les placements financiers et le dépôt d’actifs en banque. Il faut donc distinguer les deux approches si l’on veut comprendre le marché immobilier 2011. Si se loger reste toujours crucial, placer est moins urgent. Le marché immobilier devrait donc consolider, sans pour cela qu’un krach se produise en France.

La demande de logement est toujours forte en raison de l’évolution

  • démographique (taux de fécondité soutenu, mariages tardifs, existence prolongée),
  • sociale (plus de familles monoparentales, mutations et déménagements, crainte pour sa retraite)
  • désir d’habiter « la plus belle ville du monde » dans le cas particulier de Paris (les comparaisons en euro du prix au m² restent favorables) ou la province française (pas chère comparée à l’anglaise, l’allemande ou l’italienne du nord).

La demande de placement a explosé à la suite de la crise financière systémique née à l’été 2007 des malversations bancaires : prêts subprimes et produits dérivés devenus invendables. Les banques ont failli craquer et nombre d’entre elles ont été mises sous oxygène par les États. Parmi les investisseurs, un mouvement de panique s’est produit, consistant à diversifier ses banques, à retirer les valeurs en liquide pour les placer en or physique ou en œuvre d’art dans un coffre chez soi, et à sortir des actifs boursiers pour acheter des valeurs réelles (terres, vignobles, parts d’entreprise, immobilier).

Pour se loger, on ne compte pas. Ou plutôt, le rendement locatif n’est pas la mesure qui convient, ce pourquoi quelques-uns parlent de « bulle » alors que l’investissement n’est pas ce qui mène actuellement le marché immobilier en France. Le ratio des revenus et aides sur le prix (ce qu’on appelle le taux d’effort) est premier. La situation a été plutôt favorable depuis 2009 avec la baisse des taux à un niveau historiquement bas, la fiscalité Scellier, prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt, tandis que le revenu net réel continuait tout doucement d’augmenter contrairement à quelques pays voisins, malgré la crise  et avec une faible inflation.

Cette situation change en 2011.

L’inflation revient et les taux d’intérêt bas sont derrière nous, même s’ils ne devraient pas grimper brutalement à horizon prévisible. Certains évoquent une crise de dettes souveraines qui obligerait la BCE à faire monter très vite les taux pour défendre l’euro et conserver son pouvoir anti-inflation. Nous n’en sommes pas là, la situation reste raisonnablement sous contrôle. La restructuration exceptionnelle de la dette d’un pays, ou sa sortie provisoire de l’euro, pourraient être des sas de décompression pas encore utilisés en cas de crise. Quant aux revenus, ils ne vont pas grimper au-delà du minimum en raison d’une croissance en veilleuse, d’un chômage élevé persistant et de mesures fiscales nécessaires pour réduire le déficit d’État.

Côté placement refuge, ceux qui voulaient diversifier leurs actifs l’ont déjà fait. Le marché des actions se maintient, avec des résultats honorables compte-tenu des progrès de productivité et de réduction des coûts. Le marché des obligations n’est pas fier, mais le rendement comparé des loyers immobiliers est obéré de plus en plus par la hausse des taxes, des mises à niveau pour performance énergétique ou sécurité (ascenseurs, détecteurs de fumée, bilan thermique…), du prix des syndics et des impayés dus à la crise.

Certes, la pierre protège de l’inflation, à condition d’entretenir le bien. Le long terme montre que la plus-value est en gros inflation+1%. Mais si l’inflation revient, elle ne s’envole pas, scrutée par tous les économistes, les marchés et les banques centrales. Et lorsque l’inflation est basse, le cycle de l’immobilier est plus sensible aux taux d’emprunt et à la sécurité du placement. Celle-ci va du bien placé facilement vendable à la fiscalité du patrimoine (donc l’ISF, les taxes foncières et d’habitation, les droits de mutation et de succession). Les taux remontent et la fiscalité aussi, ce qui réduit l’intérêt de l’actif immobilier sans toutefois l’abolir.

Alors, krach ou pas ?

Nous ne croyons pas au krach français dans l’immobilier. Les particuliers n’empruntent pas à taux variable comme dans les pays anglo-saxons, mais à taux fixe. Ils ne prennent donc pas un crédit revolving qui leur permet d’extraire du revenu supplémentaire de la hausse de leur bien immobilier, mais remboursent régulièrement à un taux maximum de 30% de leurs revenus annuels. Les banques françaises sont restées traditionnelles à cet égard, ce qui leur a évité les déboires spéculatifs des banques irlandaises, espagnoles et anglaises.

Le cycle ?

Il est en général de 6 à 10 ans, déterminé par l’endettement. La durée moyenne de détention du logement est en moyenne de 7 ans en France, ce qui explique le cycle. Il ne faut pas oublier que lorsque l’inflation est très basse, l’emprunt est plus difficile à rembourser puisqu’il ne s’allège pas au fil des années. En contrepartie, les taux d’emprunt sont bas aussi (bien que toujours supérieurs à l’inflation), ils permettent un endettement plus long, jusqu’à 25 ans. La durée du cycle actuel en est évidemment affectée.

Le dernier creux immobilier de 1997 a connu son top en 2007. La correction 2008-2009 a duré 18 mois, ce qui paraît peu puisque la précédente avait duré 5 ans. Mais la situation n’est pas la même :

  • Nous avons vu la faible inflation et l’allongement des emprunts
  • Les banques avaient fait de la spéculation immobilière en tant que promoteurs au début des années 1990 – pas à la fin des années 2000.
  • L’attrait du placement refuge après les années de bulle des actions était beaucoup plus fort que dix ans avant (krach 2000 des actions technologiques, krach des subprimes 2007).
  • La comparaison en euro des prix français par rapport aux pays voisins est nouvelle dans ce cycle (l’euro n’existe que depuis 2000), ce qui valorise notre territoire vaste et assez peu peuplé, ou le prix comparé du m² parisien par rapport à Londres, Berlin ou ailleurs.
  • La rareté du foncier dans Paris engendre une offre faible qui maintient des prix élevés pour les bons emplacements.
  • Par rapport au cycle précédent, l’effet transport (TGV et avion low cost) a favorisé l’achat de résidences secondaires ou de fermettes par les étrangers.
  • Il n’y a ni emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, ni comportements spéculatifs allant jusqu’à revendre plus cher des promesses de vente comme en 1989 !

Mais il ne faut pas extrapoler la situation française d’après la situation parisienne. Nous devrions avoir un dégonflement des prix global, mais pas de krach brutal ni généralisé. L’immobilier bien placé et socialement désiré restera un bon placement, soit de prestige si l’on veut l’habiter, soit d’investissement si l’on veut le louer. Se méfier donc des prix soufflés dans des quartiers loin des centres, mal isolés et soumis aux transports aléatoires. Mais se souvenir que ce qui est rare est cher.

Alain Sueur, économiste stratège, est auteur des « Outils de la stratégie boursière » (2007) et de « Gestion de fortune » (2009)

Toutes les chroniques d’Alain Sueur sur ce blog

Catégories : Economie | Étiquettes : , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,