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Phnom Penh

Nous arrivons à la capitale par une immense banlieue en construction, flanquée de terrains vides et d’entrepôts sans travail. La ville a été fondée selon la légende en 1434 par Dame Penh en 1434, sur la colline (phnom) où elle avait découvert un bouddha de bronze. Phnom-Penh est la ville aux quatre rivières, deux bras du Mékong (Tonle Sap River) et deux bras du Bassac (Tonle Bassac). Elle comprend 3 millions d’habitants et fait l’objet depuis les années 2010 de spéculation urbaine sévère.

Nous pouvons observer en effet aux approches de la ville des rangées entières d’immeubles autour d’une avenue, conçus comme des projets d’architectes à la Bofill dans Paris. Tous sont inhabités. Comme en Chine, comme en Espagne auparavant, les promoteurs commencent à construire avant même de trouver les acquéreurs. Il s’agit d’être le premier pour occuper le terrain et les programmes se vendent et se revendent avant même d’être terminés. Telle est la spéculation immobilière qui est en train de ronger la Chine après avoir rongé l’Espagne et auparavant d’autres pays. Mais nul n’apprend jamais des erreurs des autres et l’attrait du fric est plus puissant que la simple raison économique. L’idée est de faire de Phnom-Penh une ville moderne, bien placée géographiquement, qui permette de décentraliser des entreprises de Singapour, Hongkong ou Saïgon jusqu’ici où la main-d’œuvre reste à très bas prix. Les constructions sont donc anarchiques, du n’importe quoi n’importe où. Entre ces programmes gigantesques, des villas individuelles imitent la Maison-Blanche ou un manoir américain. Elles côtoient des immeubles de verre destinés aux bureaux de la high tech et, un peu plus bas, de quasi bidonvilles. Dans le centre, seule la tour de la Banque centrale, face à celle du Trésor, n’est pas finie, faute de financement.

Nous allons visiter la pagode du fondateur de la ville, le Wat Phnom, construit en 1373, avec son stupa où il « serait » enterré, et ses offrandes de bananes (les dieux adorent les bananes, comme les singes). Le site sacré, le plus haut lieu (hors gratte-ciels) de la capitale, a été rénové en 1434, 1806, 1894 et 1926. A l’intérieur, des dizaines de statues de Bouddhas et des tas d’offrandes, certaines avec de vrais billets de banque, pliés en triangle pour former une pagode.

Sur la pelouse en contrebas, une gigantesque horloge à ras de gazon, offerte par la France. A côté, le lapin en osier de l’année du lapin est encore érigé car, au Cambodge, l’année lunaire commence à la fin de la lunaison et pas au début. Le lapin sera bientôt remplacé par un dragon pour la nouvelle année. Des gamins mendiants crasseux errent dans les rues, mais ils ne sont pas collants, ni en loques, ni affamés. Des expatriés occidentaux jouent aux blasés, les femmes surtout, volontiers pimbêches avec à la main leurs petites filles toutes blanches aux robes légères. Nous sommes passés devant l’ambassade de France, toute hérissée de grilles, dont les Khmers rouges ont fait le siège durant des mois.

Notre hôtel, le quatre étoiles Sun and Moon, situé Phar Kandai dans le centre, joue le service et la modernité, mais à la cambodgienne, sans avoir tout compris. Ainsi, la chambre climatisée avant notre arrivée était à 18° alors qu’il fait près de 35° dehors. Une fois la porte ouverte, la porte du coffre bée grande ouverte devant votre figure. Elle vous barre le passage et il est impossible de la fermer sans taper un code. Les toilettes sont en trois pièces d’un orange vif très années 70 : le lavabo dans une pièce, la douche dans une autre, les WC dans une troisième. Avec évidemment des boutons partout pour allumer tout et rien, à profusion, et même une veilleuse bleue au-dessus du lit comme dans les bordels. Ma chambre ne comprend aucune fenêtre, la vitre derrière le rideau donne sur un couloir intérieur.

Le dîner a lieu au cinquième étage, en terrasse. D’un côté la piscine sans bordure, qui donne l’impression de nager entre le ciel et l’eau, perché à 30 m du sol, de l’autre le bar et restaurant qui diffuse une musique de bastringue que nous faisons vite éteindre. Alentour, les lumières des grands immeubles. Un bateau enguirlandé de rose sur l’un des bras du Mékong fait comme un décor à la Walt Disney dans le paysage. Les banques clignotent de tout leurs feux et diffusent des publicités animées. C’est le spectacle du modernisme outrancier, du fric et de l’avidité, porté au sexe et aux excès. Tout est possible ici pour qui a de l’argent, c’est ce que semble dire la ville du haut de cette terrasse de l’hôtel au nom cosmique, Sun and Moon, le soleil et la lune. Ses chambres psychédéliques ornées de citations de cinéma yankee incitent à la débauche.

La ville est bien loin de la bourgade les pieds dans l’eau qu’a connue Henri Mouhot en 1860. Il note sa première impression à son arrivée, la « saleté repoussante » de la ville, les enfants tout nu dans la boue qui n’arrêtent pas de se vautrer dans la rivière, puis le grouillement de foule, le bruit, la pluie ou la chaleur, enfin les moustiques, sangsues, serpents – plus tard dans la jungle léopards et tigres. Récemment marié en Europe, il est sensible aux enfants, comme on l’est jeune adulte, à la trentaine : « j’ai vu les enfants de ce fonctionnaire, de vrais marmots, se jeter dans la rivière, nager et plonger comme des poissons. C‘était un spectacle curieux et ravissant, surtout par le contraste qu’offrent les enfants avec les adultes. Ici comme dans toute la plaine de Siam que j’ai parcourue depuis, j’ai rencontré des enfants charmants que je me sentais porté à aimer et à caresser, tandis qu’arrivés à un certain âge, ils s’enlaidissent par l’usage du bétel qui noircit leurs dents et grossit leurs lèvres » p.17. L’auteur note « l’esprit de famille », mais aussi que les pères peuvent vendre comme esclaves leurs enfants et même leur femme en cas de besoin.

Le service du dîner est comme le reste : fantaisiste. On n’enlève aucun couvert, malgré la batterie qui flanque l’assiette de part et d’autre. Ils sont retirés d’un coup à la fin. Les assiettes, en revanche, sont desservies une fois terminées. Une contremaîtresse tient d’un main de fer et d’une mâchoire sans sourire ses jeunes serveurs à chaîne de cou encore adolescents. Ils apprennent la discipline sous la férule de la matrone.

Le prix de la draft beer ou bière pression, est le double de celui d’Angkor et le triple du restoroute de midi : quatre dollars. La ville se veut au niveau de l’international et le fait sentir dans ses prix. Le dîner est bien présenté, à défaut d’être original : du bœuf satay, de la soupe de fruits de mer tom yum, un poulet en sauce poivre (à défaut de sauce poisson faisandé, désagréable au goût occidental), du riz, un fruit et de la jelly à l’américaine. La pédiatre adore les chats, « ils sont gracieux avec leur queue enroulée autour des pattes », me dit-elle.

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Incivisme polynésien

Dernier recensement : 268 270 habitants. Vous rajouterez 1, car j’étais en Chine pendant le recensement.

8674 habitants en plus qu’en 2007 soit une augmentation de 3,4%. Faa’a demeure la commune la plus peuplée (c’est celle du Président-Ministre), suivie par Punaauia qui dépasse la capitale Papeete. Les Marquises et les Australes affichent une forte croissance, et l’on note un net ralentissement sur les Iles du Vent, les Tuamotu et les Iles sous le Vent. Quelques chiffres : Faa’a Iles du Vent = 29 687 hab ; Bora-Bora Iles sous le Vent = 9 610 hab ; Nuku Hiva Marquises = 2 966 hab ; Rurutu Australes = 2 325 hab ; Rangiroa Tuamotu Gambier = 3 281 hab.

vahines 2013La population de plus en plus urbaine est concentrée sur une zone coincée entre lagon et montagne sur environ 40 km de long entre Mahina et Punaauia. Les promoteurs construisent  tout et partout sans tenir compte des endroits à risque. Cela donne des embouteillages permanents, des plages rares, une promiscuité générant toutes sortes d’incidents. L’urbanisation laissée sans surveillance a montré ses limites : nombreux bidonvilles situés dans les zones les plus dangereuses, en bordure des rivières, de la mer, du lagon, sur des terrains instables.

Tetiaora

C’est la guerre entre Mahina et Arue. Mahina revendique à Arue l’atoll de Tetiaroa et des terrains au pied du col du Tahara’a. « Récupérer les terres de nos ancêtres dit le maire de Mahina ». Ça sent le fric à Tetiaroa où la construction du Brando hôtel se termine alors « c’était à ma famille »… Qui a raison ? Qui a tort ? On voit fleurir des boutiques « pour aider les Tahitiens a récupérer leurs terres » le plus souvent en lorgnant un coquet avantage. Un tel, sans diplômes, s’arroge le titre de « arpenteur-géomètre », possèderait des compétences en droit, en mathématiques. Quand on lit ses lignes, c’est bourré de fautes d’orthographe, cela n’a ni queue ni tête. Bon nombre de Tahitiens se font piéger par ces marchands de droits, de cadastrage car ils se sont, les faiseurs de diplômes, trouvés au bon endroit au bon moment. Il suffit de se rendre au fare fenua, d’écouter, de proposer ses services, d’annoncer ces titres qui bien souvent n’existent pas et le tour est joué. On est parti pour plusieurs années de démarches, de procès… et donc de fric envolé.

Encore et toujours des affaires de terre. Certains  ont compris qu’en allant au fare fenua (la maison des affaires de terre), en laissant traîner ses oreilles, en rendant service aux moins malins, on pouvait se faire du fric. Tiens, un pigeon. Un grand nombre de Polynésiens sont ignares face à l’Administration. Encouragés par une gentille mais intéressée personne, on se confie, on se libère de ses soucis. L’Autre va m’aider ! Quelle erreur. L’Autre va très vite se rendre compte si l’affaire vaut la peine ou pas. Si oui, elle va déployer tout son charme, parler de ses diplômes même si elle n’en a aucun. Elle prendra même une patente auprès des Impôts pour faire plus vrai. Elle sera conseil juridique, elle sera arpenteur-géomètre, elle sera mathématicienne, elle sera secrétaire trilingue… Et les factures arrivent. Le pigeon doit payer, encore et encore. L’affaire se montre juteuse pour l’Aidant. Elle doit aller rencontrer le ministre. Elle doit consulter un VRAI géomètre, elle doit prendre conseil auprès d’un VRAI avocat. Tout cela coûte et l’affaire n’avance pas mais le compte en banque du pigeon se vide, se vide, se vide.

fleurs de tahiti PETITS COEURS D ANNIE

La Polynésie est riche, riche, riche. Vous autres Métropolitains êtes étonnés de voir les ministres, président, X ou Y, venir taparu (mendier) à Paris. Et pourtant la Polynésie vit sur des tonnes d’or ! Par exemple le phosphate de Makatea. Déjà exploitée, par le CFOP. Depuis l’atoll de Makatea s’était dépeuplé et vivotait. Les Australiens, des amis d’Oscar Tane peut-être, voudraient revenir sur Makatea pour extraire des phosphates. La décision appartient maintenant au gouvernement. Les Australiens s’engagent à réhabiliter les sites d’où seraient extraits les phosphates. En Australie ils le font, contraints et forcés mais ici au pays du laisser-faire ? La population de Makatea ? 25% favorables et 75% contre car la nappe phréatique est importante et les engins australiens pourraient faire plus de dégâts que les pelles et les pioches d’antan. Je ne sais pas si j’ai rêvé, à mon âge s’est permis, mais le ministre de l’environnement pourrait avoir rallongé son titre de « et des mines ». De toutes les façons je suis sûre que vous me pardonnerez si j’ai extrapolé ! Merci !

Hiata de Tahiti

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Aurons-nous un krach de l’immobilier en France ?

L’immobilier sert à se loger, il dépend en ce cas des moyens que l’on a d’acheter ou de rembourser ses emprunts avec ses revenus réguliers. Mais il sert aussi de placement, pour sa retraite, loger un enfant étudiant ou jeune travailleur, ou pour éviter les placements financiers et le dépôt d’actifs en banque. Il faut donc distinguer les deux approches si l’on veut comprendre le marché immobilier 2011. Si se loger reste toujours crucial, placer est moins urgent. Le marché immobilier devrait donc consolider, sans pour cela qu’un krach se produise en France.

La demande de logement est toujours forte en raison de l’évolution

  • démographique (taux de fécondité soutenu, mariages tardifs, existence prolongée),
  • sociale (plus de familles monoparentales, mutations et déménagements, crainte pour sa retraite)
  • désir d’habiter « la plus belle ville du monde » dans le cas particulier de Paris (les comparaisons en euro du prix au m² restent favorables) ou la province française (pas chère comparée à l’anglaise, l’allemande ou l’italienne du nord).

La demande de placement a explosé à la suite de la crise financière systémique née à l’été 2007 des malversations bancaires : prêts subprimes et produits dérivés devenus invendables. Les banques ont failli craquer et nombre d’entre elles ont été mises sous oxygène par les États. Parmi les investisseurs, un mouvement de panique s’est produit, consistant à diversifier ses banques, à retirer les valeurs en liquide pour les placer en or physique ou en œuvre d’art dans un coffre chez soi, et à sortir des actifs boursiers pour acheter des valeurs réelles (terres, vignobles, parts d’entreprise, immobilier).

Pour se loger, on ne compte pas. Ou plutôt, le rendement locatif n’est pas la mesure qui convient, ce pourquoi quelques-uns parlent de « bulle » alors que l’investissement n’est pas ce qui mène actuellement le marché immobilier en France. Le ratio des revenus et aides sur le prix (ce qu’on appelle le taux d’effort) est premier. La situation a été plutôt favorable depuis 2009 avec la baisse des taux à un niveau historiquement bas, la fiscalité Scellier, prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt, tandis que le revenu net réel continuait tout doucement d’augmenter contrairement à quelques pays voisins, malgré la crise  et avec une faible inflation.

Cette situation change en 2011.

L’inflation revient et les taux d’intérêt bas sont derrière nous, même s’ils ne devraient pas grimper brutalement à horizon prévisible. Certains évoquent une crise de dettes souveraines qui obligerait la BCE à faire monter très vite les taux pour défendre l’euro et conserver son pouvoir anti-inflation. Nous n’en sommes pas là, la situation reste raisonnablement sous contrôle. La restructuration exceptionnelle de la dette d’un pays, ou sa sortie provisoire de l’euro, pourraient être des sas de décompression pas encore utilisés en cas de crise. Quant aux revenus, ils ne vont pas grimper au-delà du minimum en raison d’une croissance en veilleuse, d’un chômage élevé persistant et de mesures fiscales nécessaires pour réduire le déficit d’État.

Côté placement refuge, ceux qui voulaient diversifier leurs actifs l’ont déjà fait. Le marché des actions se maintient, avec des résultats honorables compte-tenu des progrès de productivité et de réduction des coûts. Le marché des obligations n’est pas fier, mais le rendement comparé des loyers immobiliers est obéré de plus en plus par la hausse des taxes, des mises à niveau pour performance énergétique ou sécurité (ascenseurs, détecteurs de fumée, bilan thermique…), du prix des syndics et des impayés dus à la crise.

Certes, la pierre protège de l’inflation, à condition d’entretenir le bien. Le long terme montre que la plus-value est en gros inflation+1%. Mais si l’inflation revient, elle ne s’envole pas, scrutée par tous les économistes, les marchés et les banques centrales. Et lorsque l’inflation est basse, le cycle de l’immobilier est plus sensible aux taux d’emprunt et à la sécurité du placement. Celle-ci va du bien placé facilement vendable à la fiscalité du patrimoine (donc l’ISF, les taxes foncières et d’habitation, les droits de mutation et de succession). Les taux remontent et la fiscalité aussi, ce qui réduit l’intérêt de l’actif immobilier sans toutefois l’abolir.

Alors, krach ou pas ?

Nous ne croyons pas au krach français dans l’immobilier. Les particuliers n’empruntent pas à taux variable comme dans les pays anglo-saxons, mais à taux fixe. Ils ne prennent donc pas un crédit revolving qui leur permet d’extraire du revenu supplémentaire de la hausse de leur bien immobilier, mais remboursent régulièrement à un taux maximum de 30% de leurs revenus annuels. Les banques françaises sont restées traditionnelles à cet égard, ce qui leur a évité les déboires spéculatifs des banques irlandaises, espagnoles et anglaises.

Le cycle ?

Il est en général de 6 à 10 ans, déterminé par l’endettement. La durée moyenne de détention du logement est en moyenne de 7 ans en France, ce qui explique le cycle. Il ne faut pas oublier que lorsque l’inflation est très basse, l’emprunt est plus difficile à rembourser puisqu’il ne s’allège pas au fil des années. En contrepartie, les taux d’emprunt sont bas aussi (bien que toujours supérieurs à l’inflation), ils permettent un endettement plus long, jusqu’à 25 ans. La durée du cycle actuel en est évidemment affectée.

Le dernier creux immobilier de 1997 a connu son top en 2007. La correction 2008-2009 a duré 18 mois, ce qui paraît peu puisque la précédente avait duré 5 ans. Mais la situation n’est pas la même :

  • Nous avons vu la faible inflation et l’allongement des emprunts
  • Les banques avaient fait de la spéculation immobilière en tant que promoteurs au début des années 1990 – pas à la fin des années 2000.
  • L’attrait du placement refuge après les années de bulle des actions était beaucoup plus fort que dix ans avant (krach 2000 des actions technologiques, krach des subprimes 2007).
  • La comparaison en euro des prix français par rapport aux pays voisins est nouvelle dans ce cycle (l’euro n’existe que depuis 2000), ce qui valorise notre territoire vaste et assez peu peuplé, ou le prix comparé du m² parisien par rapport à Londres, Berlin ou ailleurs.
  • La rareté du foncier dans Paris engendre une offre faible qui maintient des prix élevés pour les bons emplacements.
  • Par rapport au cycle précédent, l’effet transport (TGV et avion low cost) a favorisé l’achat de résidences secondaires ou de fermettes par les étrangers.
  • Il n’y a ni emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, ni comportements spéculatifs allant jusqu’à revendre plus cher des promesses de vente comme en 1989 !

Mais il ne faut pas extrapoler la situation française d’après la situation parisienne. Nous devrions avoir un dégonflement des prix global, mais pas de krach brutal ni généralisé. L’immobilier bien placé et socialement désiré restera un bon placement, soit de prestige si l’on veut l’habiter, soit d’investissement si l’on veut le louer. Se méfier donc des prix soufflés dans des quartiers loin des centres, mal isolés et soumis aux transports aléatoires. Mais se souvenir que ce qui est rare est cher.

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