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Tueurs de dames d’Alexander Mackendrick

Publié le 2 janvier 2025 par argoul

Humour anglais, absolument délicieux. Le film croque les déboires de grands gamins qui tentent un casse d’adulte, mais qui font tout foirer, soit par trop de sophistication intello, soit par trop d’épaisse bêtise. La morale sociale est donnée par une petite vieille sortie tout droit d’un cottage d’Agatha Christie, avec thé à cinq heures et napperons de dentelle, qui habite dans la ville une bicoque au-dessus des voies de chemin de fer. Tchou ! Tchou ! La fumée des locomotives à vapeur jouera un rôle dans l’histoire, comme les limbes entre la vie et la mort éternelle.

Madame Wilberforce (Katie Johnson, 76 ans) est veuve et a hérité d’un officier mort durant la guerre – mais de la marine marchande, tué par un banal typhon. Humour typiquement anglais sur le décalage entre les apparences et la réalité. L’une de ses amies de thé a cru avoir vu atterrir de petits hommes verts d’une soucoupe volante, et Madame Wilberforce a été le dire à la police – les soucoupes étaient monnaie courante à l’époque de la guerre froide, où USA et URSS testaient de nouveaux engins d’espionnage. Humour typiquement anglais sur le décalage entre l’insignifiance des divagations et la vertu d’en informer la police. Au début de l’histoire, Madame Wilberforce revient justement au poste de police pour dire que son amie a reconnu s’être trompée, et que c’est de son devoir d’en informer dûment les autorités.

C’est alors qu’une ombre menaçante à chapeau plane sur la rue, et qu’une silhouette patibulaire commence à suivre la vieille dame. Laquelle s’enfile dans une boutique où elle évoque son intention de louer deux chambres de sa maison pour conforter sa maigre pension ; mais non, personne n’a encore répondu à l’annonce en vitrine. Revenue chez elle, elle commence à nourrir le Général, l’un des trois perroquets laissés par son défunt mari, et à faire le thé, en devant taper au maillet sur la tuyauterie qui ne laisserait pas couler l’eau autrement. Humour typiquement anglais sur le décalage entre la banale opération du thé, qui a lieu plusieurs fois par jour, et la procédure complexe due à la bureaucratie plombière.

A ce moment, coup de sonnette. L’ombre au chapeau est derrière la porte. Madame Wilberforce n’est pas impressionnée (elle devrait) et ouvre. C’est le « professeur » Marcus (Alec Guinness) qui vient louer la chambre pour, dit-il, air faux et mâchoire veule, répéter à loisir avec ses amis d’un quintette à cordes. Ils préparent en fait le vol d’un transfert de fonds à la gare voisine. Tout en discutant du plan entre eux, ils passent un disque à l’électrophone pour donner le change. Lorsque Madame Wilberforce, importune à force d’amabilité sociale, monte frapper à leur porte pour leur proposer l’éternel thé anglais, ils se précipitent pour saisir leurs instruments, arrêtent et cachent le disque. Bis repetita placent, comme on apprend dans les collèges anglais, ce ne sera pas la dernière fois qu’ils seront dérangés, et forcés à l’amabilité sociale. La plus drôle sera avec le perroquet vert, à qui la vieille veut donner une potion qu’il n’aime pas ; il ne se laissera pas attraper, mordra le doigt d’un des malfrats, en fera tomber un autre, obligera un troisième monter sur le toit… avant de se laisser cueillir dans la rue par le « professeur » qui revient et lui tend la main. Mais comment se fâcher avec une Madame Wilberforce ? Elle représente la dame anglaise dans toute sa splendeur : petite-bourgeoisie pauvre mais digne, garante de la morale et des mœurs, une mamie qui réprimande tout écart à la norme.

Le casse se passe comme prévu, la fameuse logeuse Wilberforce jouant à son insu le rôle d’entremetteuse entre le butin et la maison. Les caisses de fric sont mises dans une malle, déposée à la consigne de la gare, et Madame Wilberforce est chargée par son locataire « professeur » d’aller la réceptionner pour lui ; elle est censée parvenir de Cambridge. Les convoyeurs ont été assommés, des témoins ont vu une voiture s’enfuir, poursuivie par les policemen à pied pour faire diversion. Pendant ce temps, un cab d’époque a chargé la malle et l’a déposée à la gare, ni vu ni connu. La police soupçonne que les bandits vont tenter de fuir par le train et demande une liste de tous les bagages entrés et sortis de la gare. Mais Madame Wilberforce, avec son ingénuité d’honnête veuve, récupère la malle et la fait porter en taxi jusqu’à sa demeure.

Évidemment, le retour ne se passe pas sans anicroche. Avisant un commerçant ambulant en primeurs (Frankie Howerd) qui se fâche contre un cheval qui le suit pour lui bouffer ses pommes, elle fait arrêter le taxi et s’insurge contre le mauvais traitement à animal, autre cause classique des vieilles gens britanniques. Tout dégénère et, humour anglais, l’écart entre l’incident mineur et les proportions qu’il prend engendre le rire. Madame Wilberforce en sort blanche comme neige, ayant pourtant déclenché la catastrophe, primeurs répandus dans la rue, taxi bousillé, commerçant et chauffeur en prison.

Les bandits ont eu des sueurs froides, mais le butin est chez eux ; ils montent la malle dans leur chambre et partagent les billets, qu’ils planquent dans les étuis des instruments de musique. Le lendemain, ils prennent congé. Tout s’est bien déroulé, bien que trop complexe pour éviter tous les pièges, mais ils ont eu de la chance. Jusqu’à ce que la bêtise du plus épais (Danny Green) ne gâche tout. En effet, en disant au revoir, et encore adieu, et toujours à bientôt, le plus gros qui porte un étui de violoncelle, coince une bride dans la porte. Au lieu de sonner pour la faire ouvrir et libérer l’attache, l’âne tire comme un forcené et, lorsque la digne Madame Wilberforce vient ouvrir, son étui s’ouvre en deux et répand les billets devant elle.

Shocking ! Cela ne se fait pas : de mentir en disant qu’on est musicien alors qu’on est malfrat, de berner une vieille dame qui ne leur a rien fait, d’avoir volé un argent qui ne leur appartient pas, de vouloir partir avec pour en profiter. Toutes les sonnettes de la morale se mettent à tinter et Madame Wilberforce est outrée. Tellement que le « professeur », finalement aussi benêt que les autres, revient pour lui expliquer, au lieu de fuir dans la voiture toute prête. Il a besoin de replacer son méfait dans une certaine norme, ce qui est inacceptable, mais il n’en peut mais. Toute une théorie de petites vieilles vêtues de couleurs pastel et portant des chapeaux ridicules déferlent chez Madame Wilberforce, qui les a invitées pour le thé. Elle aurait voulu que le quintette joue un morceau pour elles, mais ce n’est manifestement plus possible.

En tout cas, la vieille dame confisque les étuis de violon et violoncelle pour les rendre à la police. Les bandits se laissent faire. Ils complotent de tuer l’ancienne, mais personne ne s’y résout, et le plus bête est carrément contre ; elle lui rappelle sa grand-mère. Les cinq commencent à se chamailler et, comme dans les Dix petits nègres, les malfrats se zigouillent l’un après l’autre, presque par inadvertance. Chacun disparaît dans la fumée des locos, jetés par les pieds dans les wagons vides qui résonnent. Le dernier est assommé et jeté lui aussi, mais par un signal ferroviaire. Humour typiquement anglais qui fait intervenir le destin là où la succession des actes humains ne peut plus continuer.

Et Madame Wilberforce, comme le chat de la chanson allemande, est toujours vivante. Son moral et sa morale sont intacts. Les malfrats envolés, elle se rend au poste de police pour dire qu’elle a le fric, que les bandits se sont évanouis, qu’elle a été complice involontaire – mais on lui dit de fermer son clapet et d’oublier tout ça. Désormais riche, elle distribue les billets aux mendiants…

D’une histoire féroce, le réalisateur fait une bouffonnerie morale, où les choses les plus tarabiscotées tiennent droites par la rectitude d’une petite vieille, quintessence de la morale victorienne. Déjà la maison branlante, au bord du fossé du chemin de fer, ne tient que par miracle ; « depuis un bombardement », les murs ne sont plus droits ; elle a tout du manoir lugubre des films d’horreur mais la sérénité aveugle de la mamie anglaise, certaine de sa vertu, la fait tenir debout – comme l’empire, qui se déglingue en ces années cinquante. Un humour so british, que le remake américain inévitable des années 2000 ne parviendra pas à égaler avec ses grosses bottes hollywoodiennes.

DVD Tueurs de dames (The Ladykillers), Alexander Mackendrick, 1955, avec Alec Guiness, Cecil Parker, Herbert Lom, Peter Sellers, Danny Green, StudioCanal 2004, vo anglais doublé français ou st, 1h26, occasion €21,90, Blu-ray €19,51

DVD Alec Guinness 100ème Anniversaire : Tueurs de Dames, Noblesse oblige, L’homme au Complet Blanc, De l’or en Barres, StudioCanal 2014, vo anglais doublé français, 6h29, €57,38

(mon commentaire est libre, seuls les liens sont sponsorisés Amazon partenaire)

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Flaubert anti-people

Publié le 20 janvier 2020 par argoul

« Je n’ai aucune biographie », écrit-il à son ami Ernest Feydeau. « On ne peut plus vivre maintenant ! du moment qu’on est artiste, il faut que messieurs les épiciers, vérificateurs d’enregistrement, commis de la douane, bottiers en chambre et autres s’amusent sur votre compte personnel ! Il y a des gens pour leur apprendre que vous êtes brun ou blond, facétieux ou mélancolique, âgé de tant de printemps, enclin à la boisson, ou amateur d’harmonica. Je pense, au contraire, que l’écrivain ne doit laisser de lui que ses œuvres. Sa vie importe peu. Arrière la guenille ! » 21 août 1859, III 35.

Pourquoi donc « les gens » veulent-ils fourrer leur nez dans les dessous des écrivains ? Est-ce par envie, pour rabaisser l’artiste au commun des mortels qui bâfre et dort et va à la selle ? Est-ce pour mettre l’œuvre au niveau de leur compréhension utilitariste des choses ? Est-ce pour compléter le tableau par du saignant tout cru de voyeur ? L’énumération desdites gens par Flaubert montre le peu de cas qu’il fait de cette espèce : ce sont les médiocres, des matérialistes, « messieurs les épiciers, vérificateurs d’enregistrement, commis… » Les bourgeois. Les très petits qui se croient, parce qu’ils ne sont plus serfs à la glèbe mais ont pu agioter sur les biens nationaux…

Ces « épiciers » n’apprécient une œuvre que parce qu’elle est louée dans les journaux de la « bonne » société et qu’on en parle dans les salons. Aujourd’hui, on dirait Télérama et la télé. Ce n’est pas l’œuvre qui importe pour ces « vérificateurs », mais le bruit qui est fait autour d’elle et surtout sa morale. Qu’importe le talent, la culture ou le style, il faut que votre « compte personnel » soit moralement acceptable. Les salons (et la télé) vous disent quoi en penser pour être à l’unisson des autres « commis de la douane » qui censurent socialement les œuvres. Surtout ne rien penser par soi-même ! Suivre le troupeau est meilleur pour sa réputation.

Flaubert, dans la même lettre, tourne ce travers en dérision : « Après mille réflexions, j’ai envie d’inventer une autobiographie chouette, afin de donner de moi une bonne opinion : 1° Dès l’âge le plus tendre, j’ai dit tous les mots célèbres dans l’histoire : nous combattrons à l’ombre – retire-toi de mon soleil (…) 2° J’étais si beau que les bonnes d’enfant me m… à s’en décrocher les épaules (…) 3° (…) Avant dix ans, je savais les langues orientales et lisais ‘La Mécanique Céleste’ de Laplace ; 4° J’ai sauvé des incendies 48 personnes ; 5° Par défi, j’ai mangé un jour 15 aloyaux, et je peux encore, sans me gêner, boire 72 décalitres d’eau-de-vie ; 6° J’ai tué en duel trente carabiniers. Un jour, nous étions trois, ils étaient dix mille. Nous leur avons f… une pile ! 7° J’ai fatigué le harem du grand Turc (…) 8° Je me glisse dans la cabane du pauvre et dans la mansarde de l’ouvrier pour soulager des misères inconnues (…) 11° Je sais le « secret des cabinets » ; 12° (et dernier) Je suis religieux ! »

Le jeune Gustave raille tous les poncifs à la mode, à la manière de Rabelais en les poussant au ridicule : la précocité de mémoire et de sexe, la lecture cuistre pour épater le bourgeois, l’enflure des bonnes actions, le socialisme bêlant des foules sentimentales, les secrets de la politique, la bien-pensance. « Je suis religieux ! » – on dirait aujourd’hui « je suis de gauche, forcément de gauche ! », et demain : « écologiste, altermondialiste, vegan et anti-croissance » ! ou peut-être, plus probablement vu la frilosité de crise : « national et socialiste, catho-islamo réactionnaire toute ! »

Dans une lettre ultérieure au même, Flaubert précise, sur ces pipoleries : « j’ai pour principe qu’il ne faut jamais rien répondre. Les œuvres, voilà tout. Qu’importe le Nous, le Moi et surtout le Je ? » (12 novembre 1859, III 55). « Les œuvres »… certains éditeurs aujourd’hui s’en préoccupent moins semble-t-il que des harpies qui volettent dans le milieu en décidant de ce qui « doit » être lu ou pas.

Gustave Flaubert, Correspondance janvier 1859-décembre 1868, tome 3, édition Jean Bruneau, Pléiade, Gallimard 1991, 1727 pages, €62.50

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Bréviaire des politiciens par le cardinal Mazarin

Publié le 8 septembre 2011 par argoul

Un bréviaire est ce que les prêtres doivent lire chaque jour, un bref, un résumé des rituels.  Celui-ci est destiné aux politiciens, ils doivent le lire et le relire, méditer ses maximes pour en faire utile usage. Le livre n’est pas DU cardinal Mazarin mais il est LE cardinal Mazarin, habile homme s’il en est. L’époque se préoccupait peu de « propriété », conception bourgeoise de l’avoir à laquelle l’aristocratie d’Ancien Régime était étrangère. Mais l’époque aimait les grands hommes, leur origine, leurs succès, leurs recettes en société. C’est pourquoi ont été pieusement recueillies et éditées (en latin à Cologne) ces maximes. Elles n’ont pas écrites forcément par Mazarin mais ont été dites par lui ou résumées par son entourage. Après tout, les Évangiles ou le Coran ont-ils été composés autrement ?

Nous tombons ici dans un véritable art de la Cour où la question n’est jamais ‘qui suis-je’ mais ‘quelle image présenté-je aux autres’. Pire, car il s’agit d’y croire ! – ‘comment me manifesté-je à moi-même.’ Nous sommes déjà en pleine société du spectacle, née dans l’Italie des petits royaumes et acclimatée sans mal dans la France royale centralisée à la cour.

Comme le rappelle Umberto Eco dans la préface de ce petit livre, « Mazarin nous donne une splendide image de l’obtention du pouvoir grâce à la pure et simple manipulation du consensus. Comment plaire non seulement à son maître (axiome fondamental), non seulement à ses amis – mais aussi à ses ennemis, qu’il faut louer, amadouer, convaincre de notre bienveillance et de notre bonne foi afin qu’ils meurent, mais en nous bénissant. » Les personnages du vaudeville qu’offrent récemment le parti Socialiste en sa primaire ou l’UMP en son université d’été (que ceux qui se prennent au sérieux appellent « psychodrame » pour faire bien) s’inspirent du grand Mazarin, tout en art d’exécution. Ses maximes, courtes, directes et percutantes, sont à méditer pour tout politicien.

L’Introduction débute d’ailleurs ainsi : « Les anciens disaient : contiens-toi et abstiens-toi. Nous disons : simule et dissimule ; ou encore : connais-toi toi-même et connais les autres – ce qui, sauf erreur de ma part, revient strictement au même. » Parmi les leçons, deux à retenir toujours :

  1. Première leçon : « Tu dois apprendre à surveiller tes actions et à ne jamais relâcher cette surveillance. » Car même si tu agis spontanément, sans penser à mal, soit sûr que les autres penseront mal systématiquement. Le dernier mauvais exemple a été donné par DSK.
  2. Seconde leçon : « Tu dois avoir des informations sur tout le monde, ne confier tes propres secrets à personne, mais mettre toute ta persévérance à découvrir ceux des autres. Pour cela, espionne tout le monde, et de toutes les manières possibles. » Nicolas Sarkozy fait ses fruits de cette maxime fondamentale.

Si tu soupçonnes quelqu’un d’avoir une opinion sur un sujet sans l’exprimer, soutiens le point de vue opposé dans la conversation, il aura du mal à ne pas se trahir. Annoncez la suppression d’une niche fiscale et vous verrez les intérêts catégoriels surgir du bois où ils se tenaient coi !

Pour découvrir ses vices, amène la conversation sur ceux dont tu soupçonnes ton adversaire atteint : « Sache qu’il n’aura pas de mots assez durs pour réprouver et dénoncer le vice dont il est lui-même la proie. » Est-ce que Martine aime à dépenser l’argent public ? François le laisse entendre sans le dire…

A l’inverse, « Tu reconnaîtras la vertu et la piété d’un homme à l’harmonie de sa vie, à son absence d’ambition et à son désintérêt pour les honneurs. » Là… il n’y a guère d’exemple en politique depuis Delors.

‘Les hommes en société’ sont la partie la plus fournie du recueil de maximes. Il s’agit d’obtenir la faveur d’autrui tout en ne se laissant pas surprendre, de ne jamais offenser et d’agir avec prudence, de tenir conversation et d’éviter les pièges, de simuler des sentiments et dissimuler ses erreurs, contenir sa colère et mépriser les attaques verbales, détourner les soupçons et savoir la vérité… Échec sur presque toute la ligne pour l’actuel Président. Le précédent était nettement plus habile à faire comme si rien ne s’était jamais passé. N’a-t-il pas réussi la dernière performance de publier ses ‘Mémoires’ à quelques semaines d’un rapport médical prouvant qu’il la perd ?

Pour obtenir la faveur de quelqu’un, rien de compliqué : « Parle-lui souvent de ses vertus ; de ses travers, jamais. » Maintiens le contact en lui parlant ou lui écrivant régulièrement. « Ne défends jamais une opinion contraire à la sienne. » Ou alors feint de te laisser aisément convaincre par ses arguments. « Néanmoins, n’essaie en aucun cas de t’attirer l’amitié de quelqu’un en imitant ses défauts. »

Et ceci, bien utile pour répondre à nombre de ‘commentaires’ sur les blogs : « Si tu ne peux éviter de critiquer certaines personnes, ne t’en prends jamais à leur manque de jugement ou de compétence. Dis, par exemple, que leurs projets, leurs initiatives sont en tout point dignes d’éloge. Fais-leur cependant remarquer les graves ennuis auxquels ils s’exposent, ou le coût élevé de leur entreprise. »

Il est utile de ne jamais être pris au dépourvu. Pour ce faire, « mémorise de manière à l’avoir toujours à ta disposition, un répertoire de formules pour saluer, répliquer, prendre la parole et, d’une manière générale, faire face à tous les imprévus de la vie sociale. » Nous appelons cela la langue de bois, mais la cour nommait cette faculté la civilité.

Un conseil étonnant, vu l’époque non démocratique de Mazarin, mais qui s’applique parfaitement à notre univers médiatisé porté à la démagogie : « Ne va jamais à l’encontre de ce qui plaît aux gens du peuple, qu’il s’agisse de simples traditions ou même d’habitudes qui te répugnent. » A fortiori s’il s’agit du ‘peuple socialiste’, largement composé de profs et de militants qui se veulent intellos. Ou de parlementaires UMP, qui ont peur de ne pas être réélus si les avantages catégoriels sont supprimés.

Pour être aimé, il ne faut point blesser : « Donne-toi pour règle absolue et fondamentale de ne jamais parler inconsidérément de qui que ce soit – pas plus en bien qu’en mal – et de ne jamais révéler les actions de quiconque, bonnes ou mauvaises. » Sarkozy comme Bayrou devraient en prendre de la graine ! Peut-être moi aussi, mais j’ai l’excuse de ne pas être entré en politique.

Pour faire passer de nouvelles lois et éviter les fortes oppositions (comme en ce moment auprès des lobbies des niches fiscales, hier sur les retraites et avant-hier sur la suppression des départements…), « commence par en démontrer l’impérieuse nécessité à un conseil de sages, et mets au point cette réforme avec eux. Ou bien fais que se propage simplement la nouvelle que tu les as consultés, et qu’ils t’ont abondamment conseillé. Puis légifère sans te soucier de leurs conseils, comme bon te semble. » Plus vrai que nature, n’est-ce pas ? J’en connais qui devraient lire et relire ce Bréviaire.

Conseil à ceux qui écrivent des livres, des articles ou des billets de blog : « Dans des écrits que tu feras circuler, fais le plus grand éloge des exploits des autres – quitte à les élever sur des piédestaux bien trop haut en réalité – tu seras ainsi associé à leur gloire et tu t’attireras leur bienveillance sans t’exposer à leur jalousie. »

Conseil aux étudiants : c’est particulièrement vrai dans le milieu universitaire, resté très Ancien Régime dans ses mœurs. Citez les profs et leurs titres universitaires en entier, citez leur bibliographie même les articles dans les revues inconnues. « Pour éviter de déplaire à quiconque lorsqu’on écrit des traités ou des lettres censées contenir des conseils, le mieux est d’employer la forme du débat et de développer successivement les arguments qui vont dans un sens, puis ceux qui vont dans un autre, en prenant soin de ne jamais prendre parti, de ne pas livrer son opinion ni celle qu’on souhaite faire prévaloir. »

Et ceci qui s’applique de façon quasi universelle, ce pourquoi nul ne prévoit jamais les crises ni les difficultés : « Ne vas pas t’imaginer que ce sont tes qualités personnelles et ton talent qui te feront octroyer une charge. (…) Dis-toi qu’on préfère toujours confier une fonction importante à un incapable plutôt qu’à un homme qui la mérite. Agis donc comme si ton seul désir était de ne devoir tes charges et tes prérogatives qu’à la bienveillance de ton maître. » Dans les grandes sociétés, cela s’appelle lécher les bottes ; dans les concours administratifs, régurgiter bêtement les références et l’état d’esprit exigés de la caste, via les prépas ; en société mafieuse, cela s’appelle devoir à quelqu’un.

Les sociétés de Cour – et la France en reste une ! – réclament allégeance : les médiocres ne font jamais d’ombre et dépendent, les hypocrites sauvegardent toujours les apparences, ce pourquoi ces deux catégories sont précieuses aux dirigeants. Voilà qui explique la pâleur des personnalités qui gravitent autour des astres médiatiques.

Ce petit bijou de recueil se termine ainsi :

« Aies toujours à l’esprit ces cinq préceptes :

  1. Simule
  2. Dissimule
  3. Ne te fie à personne
  4. Dis du bien de tout le monde
  5. Prévois avant d’agir. »

Révolutionnaire, non ?

Cardinal Jules Mazarin, Bréviaire des politiciens, 1684, Arléa 1997, 137 pages, €6.65

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Aurons-nous un krach de l’immobilier en France ?

Publié le 14 Mai 2011 par argoul

L’immobilier sert à se loger, il dépend en ce cas des moyens que l’on a d’acheter ou de rembourser ses emprunts avec ses revenus réguliers. Mais il sert aussi de placement, pour sa retraite, loger un enfant étudiant ou jeune travailleur, ou pour éviter les placements financiers et le dépôt d’actifs en banque. Il faut donc distinguer les deux approches si l’on veut comprendre le marché immobilier 2011. Si se loger reste toujours crucial, placer est moins urgent. Le marché immobilier devrait donc consolider, sans pour cela qu’un krach se produise en France.

La demande de logement est toujours forte en raison de l’évolution

  • démographique (taux de fécondité soutenu, mariages tardifs, existence prolongée),
  • sociale (plus de familles monoparentales, mutations et déménagements, crainte pour sa retraite)
  • désir d’habiter « la plus belle ville du monde » dans le cas particulier de Paris (les comparaisons en euro du prix au m² restent favorables) ou la province française (pas chère comparée à l’anglaise, l’allemande ou l’italienne du nord).

La demande de placement a explosé à la suite de la crise financière systémique née à l’été 2007 des malversations bancaires : prêts subprimes et produits dérivés devenus invendables. Les banques ont failli craquer et nombre d’entre elles ont été mises sous oxygène par les États. Parmi les investisseurs, un mouvement de panique s’est produit, consistant à diversifier ses banques, à retirer les valeurs en liquide pour les placer en or physique ou en œuvre d’art dans un coffre chez soi, et à sortir des actifs boursiers pour acheter des valeurs réelles (terres, vignobles, parts d’entreprise, immobilier).

Pour se loger, on ne compte pas. Ou plutôt, le rendement locatif n’est pas la mesure qui convient, ce pourquoi quelques-uns parlent de « bulle » alors que l’investissement n’est pas ce qui mène actuellement le marché immobilier en France. Le ratio des revenus et aides sur le prix (ce qu’on appelle le taux d’effort) est premier. La situation a été plutôt favorable depuis 2009 avec la baisse des taux à un niveau historiquement bas, la fiscalité Scellier, prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt, tandis que le revenu net réel continuait tout doucement d’augmenter contrairement à quelques pays voisins, malgré la crise  et avec une faible inflation.

Cette situation change en 2011.

L’inflation revient et les taux d’intérêt bas sont derrière nous, même s’ils ne devraient pas grimper brutalement à horizon prévisible. Certains évoquent une crise de dettes souveraines qui obligerait la BCE à faire monter très vite les taux pour défendre l’euro et conserver son pouvoir anti-inflation. Nous n’en sommes pas là, la situation reste raisonnablement sous contrôle. La restructuration exceptionnelle de la dette d’un pays, ou sa sortie provisoire de l’euro, pourraient être des sas de décompression pas encore utilisés en cas de crise. Quant aux revenus, ils ne vont pas grimper au-delà du minimum en raison d’une croissance en veilleuse, d’un chômage élevé persistant et de mesures fiscales nécessaires pour réduire le déficit d’État.

Côté placement refuge, ceux qui voulaient diversifier leurs actifs l’ont déjà fait. Le marché des actions se maintient, avec des résultats honorables compte-tenu des progrès de productivité et de réduction des coûts. Le marché des obligations n’est pas fier, mais le rendement comparé des loyers immobiliers est obéré de plus en plus par la hausse des taxes, des mises à niveau pour performance énergétique ou sécurité (ascenseurs, détecteurs de fumée, bilan thermique…), du prix des syndics et des impayés dus à la crise.

Certes, la pierre protège de l’inflation, à condition d’entretenir le bien. Le long terme montre que la plus-value est en gros inflation+1%. Mais si l’inflation revient, elle ne s’envole pas, scrutée par tous les économistes, les marchés et les banques centrales. Et lorsque l’inflation est basse, le cycle de l’immobilier est plus sensible aux taux d’emprunt et à la sécurité du placement. Celle-ci va du bien placé facilement vendable à la fiscalité du patrimoine (donc l’ISF, les taxes foncières et d’habitation, les droits de mutation et de succession). Les taux remontent et la fiscalité aussi, ce qui réduit l’intérêt de l’actif immobilier sans toutefois l’abolir.

Alors, krach ou pas ?

Nous ne croyons pas au krach français dans l’immobilier. Les particuliers n’empruntent pas à taux variable comme dans les pays anglo-saxons, mais à taux fixe. Ils ne prennent donc pas un crédit revolving qui leur permet d’extraire du revenu supplémentaire de la hausse de leur bien immobilier, mais remboursent régulièrement à un taux maximum de 30% de leurs revenus annuels. Les banques françaises sont restées traditionnelles à cet égard, ce qui leur a évité les déboires spéculatifs des banques irlandaises, espagnoles et anglaises.

Le cycle ?

Il est en général de 6 à 10 ans, déterminé par l’endettement. La durée moyenne de détention du logement est en moyenne de 7 ans en France, ce qui explique le cycle. Il ne faut pas oublier que lorsque l’inflation est très basse, l’emprunt est plus difficile à rembourser puisqu’il ne s’allège pas au fil des années. En contrepartie, les taux d’emprunt sont bas aussi (bien que toujours supérieurs à l’inflation), ils permettent un endettement plus long, jusqu’à 25 ans. La durée du cycle actuel en est évidemment affectée.

Le dernier creux immobilier de 1997 a connu son top en 2007. La correction 2008-2009 a duré 18 mois, ce qui paraît peu puisque la précédente avait duré 5 ans. Mais la situation n’est pas la même :

  • Nous avons vu la faible inflation et l’allongement des emprunts
  • Les banques avaient fait de la spéculation immobilière en tant que promoteurs au début des années 1990 – pas à la fin des années 2000.
  • L’attrait du placement refuge après les années de bulle des actions était beaucoup plus fort que dix ans avant (krach 2000 des actions technologiques, krach des subprimes 2007).
  • La comparaison en euro des prix français par rapport aux pays voisins est nouvelle dans ce cycle (l’euro n’existe que depuis 2000), ce qui valorise notre territoire vaste et assez peu peuplé, ou le prix comparé du m² parisien par rapport à Londres, Berlin ou ailleurs.
  • La rareté du foncier dans Paris engendre une offre faible qui maintient des prix élevés pour les bons emplacements.
  • Par rapport au cycle précédent, l’effet transport (TGV et avion low cost) a favorisé l’achat de résidences secondaires ou de fermettes par les étrangers.
  • Il n’y a ni emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, ni comportements spéculatifs allant jusqu’à revendre plus cher des promesses de vente comme en 1989 !

Mais il ne faut pas extrapoler la situation française d’après la situation parisienne. Nous devrions avoir un dégonflement des prix global, mais pas de krach brutal ni généralisé. L’immobilier bien placé et socialement désiré restera un bon placement, soit de prestige si l’on veut l’habiter, soit d’investissement si l’on veut le louer. Se méfier donc des prix soufflés dans des quartiers loin des centres, mal isolés et soumis aux transports aléatoires. Mais se souvenir que ce qui est rare est cher.

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